De Jamais entendu parler avant Des appartements HDB d’un million de dollars au cœur du pays comme Yichun Pour un loyer record de 200 000 $ pour des bungalows de bonne classe dans le parc Queen Astrid, il y a peu à nier L’immobilier à Singapour a été passionnant à regarder, les prix de l’immobilier ayant grimpé en flèche ces dernières années.
Alors, avec toute l’effervescence du marché immobilier, quels sont les pièges auxquels vous devez faire attention lorsque vous faites affaire avec un professionnel de l’immobilier ?
AsiaOne s’est entretenu avec des agents immobiliers et des consultants pour révéler certaines des tactiques de vente que les agents peuvent utiliser et les «zones grises» de l’entreprise que les clients ne connaissent peut-être pas.
1. Promettre trop de vendre
Pour obtenir un client potentiel, il est probablement compréhensible que les agents essaient de « promettre » qu’ils peuvent atteindre un objectif fixé par le vendeur, qu’il soit réaliste ou non.
« Certains agents peuvent surpromettre un prix afin d’obtenir une vente de maison exclusive », a déclaré Jervis Ng de JNA Real Estate.
Il a ajouté que les vendeurs doivent s’assurer que leur agent immobilier potentiel a effectué une analyse approfondie de votre unité et qu’il est en mesure de faire une suggestion sur la façon d’obtenir le prix souhaité, avant d’engager un agent exclusivement.
« Il est aussi important d’être raisonnable dans les demandes de prix et d’amorcer une discussion constructive avec le courtier immobilier afin d’encourager plus de transparence de la part du courtier immobilier qui vous représente », a conseillé Ng.
La meilleure chose que vous puissiez faire est d’essayer d’en savoir plus sur les antécédents et l’expérience du courtier immobilier et de demander à voir les résultats de ses capacités de marketing ou d’investissement.
« Il n’y a rien de mal à être motivé par l’argent, surtout quand on est vendeur », a expliqué Ng, mais si l’argent est le seul facteur de motivation, « la sonnette d’alarme devrait commencer à sonner dans votre tête ».
Rickard Tan de Homely Ever After AAG a également proposé un autre conseil : vérifier les montants précédemment échangés pour voir si le montant demandé est raisonnable.
« C’est quelque chose que l’agent devrait partager avec les clients dès le départ, plutôt que de simplement faire des promesses vides », a déclaré Tan.
2. Réglementation des prix
L’étape de tarification se produit lorsque les acheteurs potentiels offrent un prix plus élevé que celui que les agents disent à leurs clients.
Un exemple que Ng a partagé est la façon dont un acheteur offrira 1 million de dollars pour l’unité mais le courtier sera victime d’une arnaque Il a fait au vendeur une offre de 950 000 $ pour gérer ses attentes et rendre le vendeur plus réceptif pour finalement conclure à 1 million de dollars.
Ng a partagé : « Cela rend l’offre d’un million de dollars très rentable car elle représente 50 000 dollars de plus que ce que l’acheteur était censé faire pour la dernière fois. »
« Psychologiquement, ça marchait parce que le vendeur aurait l’impression qu’il gagnait plus d’argent », a ajouté Richard.
Cela « facilite beaucoup la définition des conditions du vendeur et la clôture du dossier », bien que Rechard ait partagé que cela va en fait à l’encontre des directives du CEA.
Les agents peuvent utiliser d’autres tactiques psychologiques, s’asseoir intentionnellement sur votre liste, pour essayer de réduire vos attentes – et le prix de vente -.
« Sa pratique consiste à laisser le temps réduire lentement les attentes du vendeur », a déclaré Richard.
Ils « ne disaient pas au vendeur de se renseigner parce que le prix était trop élevé », alors qu’en fait ils n’en faisaient peut-être pas la promotion.
3. Falsifier l’intérêt de l’acheteur
Avez-vous reçu des textos apparemment enthousiastes de courtiers immobiliers prétendant avoir trouvé des acheteurs ou des locataires intéressés pour votre unité?
Eh bien, comme le dit le dicton, si cela semble trop beau pour être vrai, c’est généralement le cas.
Nous avons appris que la simulation de l’intérêt des acheteurs pour une unité n’est que quelques-unes des techniques couramment utilisées dans l’industrie.
« La plupart du temps, mais pas tout le temps, lorsque les concessionnaires disent qu’ils ont des acheteurs intéressés par une unité particulière, ils n’ont pas réellement [those buyers]dit Richard.
S’ils obtiennent d’abord l’unité à vendre, ils peuvent ensuite la mettre sur le marché, « et ensuite les vrais acheteurs viennent ».
Pour les unités déjà sur le marché, il existe également une tactique pour donner l’impression qu’elles sont bien commercialisées.
Les agents peuvent dire aux acheteurs potentiels que l’unité n’est disponible que pour une visite de deux heures un jour donné et prendre tous les rendez-vous pendant cette période.
D’autre part, le truquage des offres pour « tester » les vendeurs sur leur prix de base dépasse les limites éthiques.
Nous avons appris que l’un des objectifs de faire de fausses offres aux vendeurs, généralement à des prix inférieurs à la demande, de la part d’acheteurs inexistants, est d’obtenir un prix de clôture plus « réaliste » des vendeurs.
Cela peut être dû à un manque de confiance entre les agents et les vendeurs.
« La plupart des vendeurs ne font pas suffisamment confiance à leurs agents pour divulguer leur prix final, et trop souvent, cela amène l’agent du vendeur à être très prudent quant au prix. Ensuite, ils ne présentent aucune offre réaliste sur la table parce qu’ils pensent que le vendeur est un vendeur », a déclaré l’agent immobilier Nick Tan, associé. Fondateur de Singapore Selling Company « Je n’irai jamais chez lui ».
Au lieu de cela, les agents et les vendeurs devraient être plus directs et honnêtes les uns avec les autres.
Il est également important de garder à l’esprit que les agents gagnent leur argent grâce aux commissions de vente et sont généralement censés se battre pour un prix plus élevé au nom du vendeur, a partagé Nicholas Mack, responsable de la recherche et du conseil chez ERA Realty Network.
« Les concessionnaires voudront toujours conclure à un prix élevé, mais si le marché est trop difficile, ils devront sensibiliser ou ajuster les perspectives du vendeur », a déclaré Mack.
Cependant, l’une des façons dont les vendeurs peuvent repérer les fausses offres est d’insister pour voir la preuve.
« En tant que vendeur, méfiez-vous des offres verbales et essayez de vous assurer de voir une vérification physique avant de décider de procéder à un ajustement de prix », a expliqué Ng.
Rijkaard a ajouté : « Je dirais que le meilleur effort possible que le client peut vérifier [if the offer is genuine], consiste à demander à voir l’intention de l’acheteur en noir sur blanc, par exemple via SMS. Mais encore une fois, cela peut aussi être truqué.
4. Tactique « Montrer une pomme pourrie »
Si vous vous demandez pourquoi votre unité est sur le marché depuis des mois sans aucun mouvement malgré plusieurs vues par des « clients », il peut être judicieux de considérer si l’agent a d’autres propriétés dans la zone qu’il commercialise.
« Parfois, lorsqu’un agent prend en charge votre unité, il n’est peut-être pas dans son intention de la vendre », a déclaré Richard.
Dans les cas où les agents ont eu quelques annonces dans la région, ils peuvent utiliser l’unité du propriétaire comme « salle d’exposition » à des fins de comparaison, afin que les autres clients puissent mieux voir quelle autre unité ils ont.
« Les gens aiment simplement comparer », a-t-il ajouté.
5. Être « dépriorisé »
Il existe de nombreuses façons pour les agents de donner la priorité à leurs propres intérêts par rapport à leurs clients, notamment en favorisant les acheteurs qui ont engagé des agents, en particulier lorsqu’il s’agit de transactions HDB plates.
Ainsi, il peut être difficile pour les acheteurs qui n’ont pas d’agents d’obtenir une réponse des agents des vendeurs.
Rijkaard a précisé que certains acheteurs non représentés sur le marché HDB peuvent ne pas être au courant des procédures et des documents appropriés à effectuer, ce qui peut entraîner des retards dans la transaction.
Et bien qu’il soit possible pour les agents de l’acheteur d’intervenir pour aider à accélérer le processus par bonne volonté, généralement Ils finissent par faire plus de travail sans être payés pour cela.
C’est pourquoi les vendeurs de logements HDB sans agents, ou les soi-disant « acheteurs bricoleurs », peuvent être « déclassés ».
À l’inverse, pour les propriétaires privés qui cherchent à embaucher un agent pour vendre leur propriété, les agents peuvent en fait être plus ouverts à traiter avec des acheteurs sans agents, car de cette façon, ils n’auront pas à partager la commission.
Shared Ng : « En tant que vendeur, il est important de choisir un agent immobilier objectif, transparent et correct qui non seulement limite ses affaires avec des acheteurs directs où ils peuvent obtenir la totalité de la commission, mais travaille également avec des agents conjoints et conclut l’accord avec le partie offrant le prix le plus élevé.
« C’est aussi une raison pour laquelle les vendeurs paient aux propriétaires une commission d’au moins 2% sur le marché afin d’inciter les propriétaires à vendre leurs maisons au meilleur prix possible. »
6. Un contrat exclusif peut-il être résilié ? Incorrect
Si vous avez un contrat d’exclusivité de trois mois avec un agent pour vendre votre propriété, est-il vrai que vous ne pourrez pas le terminer à mi-chemin si vous n’êtes pas satisfait du service de l’agent ?
Ce n’est pas vrai, dit Richard.
« Une idée fausse courante chez les propriétaires est qu’ils devront attendre l’expiration de l’accord exclusif avant de trouver un nouvel agent. »
Richard a déclaré que les accords d’exclusivité peuvent être résiliés à tout moment si les vendeurs ne sont pas satisfaits, « bien que si l’agent travaille vraiment dur et respecte ses obligations, je ne vois pas pourquoi ils devraient être résiliés ».
Ce que les vendeurs doivent faire pour démarrer le processus est d’envoyer un e-mail à l’agence avec une demande de résiliation.
Mais Richard a averti qu’avoir trop d’agents n’est peut-être pas une bonne idée pour les vendeurs, car les agents ne seront intéressés que par la conclusion de la transaction, plutôt que par la lutte pour les meilleurs intérêts des vendeurs.
La clé de la connaissance et de la protection
Mac a noté qu’avant la création du Conseil des agences immobilières (CEA) en 2010, il n’y avait pas de licence ou de surveillance des agents immobiliers.
« Certains clients en ont profité et ont fait des choses malhonnêtes, et certains ont été accusés d’actes criminels tels que fausses déclarations, conflits d’intérêts et parfois limitation de la fraude. »
Mac conseille à ceux qui ont l’intention de vendre ou d’acheter une propriété à Singapour de lire les directives sur le site Web du CEA, ainsi que de vérifier les transactions passées de leur propriété en ligne sur le site Web HDB ou URA.
« Le Conseil des agences immobilières a été créé pour protéger les consommateurs. Les consommateurs devraient donc au moins visiter le site Web pour voir ce qui est utile. Ils peuvent également améliorer leurs connaissances sur ce qu’il faut faire et ce qu’il ne faut pas faire.
Mac a partagé: « Il existe également des listes de contrôle sur ce à quoi s’attendre si vous vous associez à un agent. »
candicecai@asiaone.com
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