Qu’adviendra-t-il des bureaux vides du Canada?

La pandémie de COVID-19 a entraîné des changements majeurs à court et à long terme dans la façon dont les gens vivent, jouent et travaillent en privé.

Alors que certains aspects de la vie pré-pandémique – comme la socialisation à l’intérieur sans masque et les voyages – ont réapparu, les bureaux à travers le pays n’ont pas encore retrouvé les taux d’occupation pré-pandémiques.

Il faut décider si les entreprises abandonneront ou non les modèles de travail hybrides et à distance qui sont devenus populaires pendant la pandémie. Mais deux choses sont claires : les taux d’inoccupation des bureaux augmentent depuis le début de la pandémie et les transferts de bureaux à logements sont de plus en plus courants dans les moyennes et grandes villes canadiennes.

dans ce Dernier instantané du marché national, Colliers Investment Management a évalué les taux d’inoccupation dans 12 villes canadiennes au cours du troisième trimestre de 2022. Selon le rapport, le taux d’inoccupation moyen des bureaux au Canada est de 13 %, comparativement à un peu plus de 8 % au début de la pandémie.

Calgary a le taux d’inoccupation le plus élevé, avec 27,5 % des bureaux vacants. Edmonton a un taux de 19 %, Regina 17,5 %, Montréal 14,7 %, Saskatoon 14,5 %, Halifax 14,1 %, Waterloo 13,3 %, Winnipeg 12,7 %, Ottawa 10,6 et Toronto 10,1. Vancouver affiche le taux d’inoccupation le plus bas, à 5,8 %.

Benny Gorstein est professeur à l’École de planification communautaire et régionale de l’Université de la Colombie-Britannique et se spécialise dans l’immobilier et le logement. Elle estime que ce qui se passe est une accélération de la tendance amorcée avant la pandémie.

« Je pense que COVID vient d’accélérer la tendance vers des modalités de travail plus flexibles qui se poursuivent depuis un certain temps », a-t-elle déclaré à CTVNews.ca lors d’un entretien téléphonique mercredi. « Les entreprises qui essaient d’attirer une main-d’œuvre plus jeune ont réalisé que ce que leurs employés veulent, c’est plus de flexibilité, donc ils n’ont pas besoin d’autant d’espace de bureau. »

Avec l’augmentation des taux d’inoccupation des bureaux, les propriétaires d’immeubles, les promoteurs et les urbanistes ont commencé à se réchauffer à l’idée de transformer des espaces de bureaux vides et obsolètes en maisons. Cela leur évite d’avoir à démolir et à reconstruire des actifs sous-utilisés et répond à la demande de logements.

Ce concept n’est pas nouveau non plus.

Pendant des décennies, les promoteurs ont converti des banques, des écoles, des usines et des églises en condominiums et en appartements, et il existe de nombreux exemples de conversions de bureaux au Canada avant la pandémie.

L’avantage de réutiliser des bâtiments existants est de réduire une partie de l’impact environnemental du bâtiment. Entre trois projets de conversion de bureaux en logements achevés depuis 2019 et un quatrième projet à venir, le Strategy Group basé en Alberta estime qu’il permettra d’économiser 56 000 tonnes de matériaux de construction et 17 tonnes d’émissions de CO2.

Une image du groupe stratégique montre la cuisine et le salon d’un condominium dans le projet résidentiel Cube, qui a vu un immeuble de bureaux vide au centre-ville de Calgary converti en un condominium abritant 65 appartements d’une et deux chambres. (groupe stratégique)

«Cela équivaut à retirer 37 000 véhicules de la route chaque année», a déclaré mercredi Ken Toews, vice-président principal du développement chez Strategy Group, lors d’un entretien téléphonique avec CTVNews.ca.

Toews a expliqué que la construction représente 11 pour cent des émissions climatiques mondiales, selon le World Green Building Council, donc une partie de l’appel à réaffecter les bâtiments existants est d’aider à réduire ce nombre.

Bien sûr, il y a aussi des considérations financières.

Stephen Painter, directeur de Gensler Architecture and Design, a expliqué qu’une fois que le taux d’inoccupation d’un immeuble atteint 20 %, il commence à perdre de l’argent.

« Il y a beaucoup de bâtiments à ce stade maintenant », a-t-il déclaré à CTVNews.ca lors d’un entretien téléphonique mercredi. « Au cours des six derniers mois, alors que les taux de postes vacants ont augmenté et que les gens ne renouvellent pas leurs baux de bureaux, tout d’un coup, tout le monde veut en parler et veut faire avancer ces projets. »

Gensler a vu cela arriver au début de la pandémie et a créé un système de notation pour aider les développeurs à décider quels bâtiments sont adaptés à la conversion et lesquels ne sont pas tout à fait corrects.

Les petits bâtiments à dalles de plancher sont idéaux car il est plus facile de concevoir des condominiums dans un espace d’une profondeur d’environ 35 pieds de l’ascenseur à la fenêtre que, disons, 80 pieds. Les bâtiments datant des années 1970 ont tendance à avoir ces dalles de plancher plus petites. Les bâtiments très fenestrés et les stationnements préexistants sont également un atout, car il est difficile et coûteux de modifier ces caractéristiques.

« Nous avons beaucoup travaillé là-dessus », a déclaré Painter. « Nous avons examiné plus de 350 bâtiments en Amérique du Nord à ce jour, et ce que nous avons trouvé, si vous avez de la chance. Environ 30 % du temps, ces projets auront un sens économique. »

Cependant, Paynter s’attend à voir des conversions de bureaux en logements dans toutes les grandes villes nord-américaines d’ici peu, bien que cela prendra plus de temps dans certaines villes que dans d’autres, principalement en raison des politiques de zonage et d’approbation municipales.

Les villes doivent approuver les demandes de conversion de bureaux en logements, et certaines villes ont des règles de zonage qui protègent les espaces de bureaux. Par exemple, Painter a déclaré que Toronto a désigné des zones de travail où les espaces de bureau sont protégés. Cela ajoute un autre obstacle à la réalisation de conversions.

« En ce moment, il est difficile d’effectuer ce genre de transferts à Toronto en raison des règles de la ville », a déclaré Pinter.

Les libéraux fédéraux sont conscients de cet obstacle et, lors des élections de 2021, Il a fait campagne sur une promesse Engager 600 millions de dollars pour soutenir les transferts de bureaux et de commerces de détail vers des logements, et travailler avec les municipalités pour créer un système de suivi rapide des permis afin de permettre des transferts plus rapides.

Painter a déclaré qu’il n’avait encore remarqué aucun mouvement sur ces promesses, mais entre-temps, certaines municipalités ont pris le relais.

à travers Programme d’encouragement au développement du centre-ville de Calgary, La ville de Calgary offre une subvention de transfert de bureau à résidence de 75 $ par pied carré. Le programme a été lancé en août 2021 et a approuvé cinq transferts, dont deux devraient bientôt être approuvés.

Toys a déclaré que Calgary avait également fait des progrès dans l’accélération du processus d’approbation de zonage pour les transferts de bureaux à résidentiels.

Depuis 2019, The Strategy Group a réalisé trois conversions de bureaux en logements à Edmonton et à Calgary, ce qui a donné lieu à plus de 200 nouvelles unités résidentielles, et est sur le point de commencer une quatrième conversion.

Une image de The Strategic Group montre une cuisine d’unité dans le lotissement e11even, qui a vu un immeuble de bureaux vide au centre-ville d’Edmonton converti en un immeuble de 177 appartements. (groupe stratégique)

« Nous sommes très enthousiasmés par les transferts depuis longtemps », a déclaré Toys. « Je savais que nous étions sur la bonne voie lorsque nous travaillions sur la réutilisation adaptative des bâtiments, mais je n’avais pas réalisé que c’était un si gros problème. »

Toews a déclaré qu’il n’avait fallu qu’un mois pour obtenir l’approbation de zonage pour l’un des transferts de Calgary.

« C’est merveilleux », a-t-il dit. « Calgary a adopté une approche différente, ce qui est rafraîchissant car de nombreux développeurs ont été déçus par la baisse des approbations. »

Le conseil municipal de Calgary envisage des conversions de bureaux en logements Eye-liner À des espaces de bureaux excédentaires et à un moyen de développer des quartiers du centre-ville plus dynamiques. Gouvernement fédéral les voit comme Une opportunité pour les propriétaires et les communautés de remplacer l’espace excédentaire par des loyers basés sur le marché.

Gorstein les voit comme une opportunité potentielle de créer des logements abordables et espère qu’ils ne seront pas manqués.

« S’ils garantissent au moins des logements abordables et axés sur le revenu, ce genre de choses, je pense que c’est parfaitement raisonnable », a-t-elle déclaré.

« Mais à moins qu’il n’y ait une sorte de chose pour s’assurer qu’il y a un prix abordable là-bas, je ne le vois pas vraiment aborder l’abordabilité. »