Des échafaudages et des carénages de construction entourent une aile d’un immeuble d’appartements du nord d’Edmonton, où les propriétaires contraints de fuir par le risque d’effondrement font désormais face à une évaluation spéciale importante.
Ce fut un choc complet. « Nous n’en avions aucune idée », a déclaré Rebecca Gillis, la propriétaire de l’unité, qui a déclaré que sa propre évaluation s’élevait à un peu moins de 12 000 $.
Elle savait qu’un appel d’argent allait arriver, mais le montant était presque quatre fois plus élevé que prévu.
« Nous pensions que la taxe spéciale serait évaluée à 200 000 dollars, mais nous avons ensuite été surpris par un montant de 750 000 dollars, à payer d’ici le 8 janvier. »
Chantal Pechey est propriétaire d’un logement au deuxième étage du côté où l’incendie s’est produit et sa propre estimation est de 8 500 $.
Elle a déclaré que les propriétaires avaient précédemment rejeté une proposition visant à puiser dans le fonds de réserve pour couvrir l’appel de fonds de 200 000 $, car le conseil d’administration ne pouvait pas expliquer comment l’argent serait utilisé à la satisfaction du propriétaire.
Obtenir une cotisation spéciale plusieurs fois supérieure à ce montant était une gifle.
« Il ne nous est jamais venu à l’esprit que les chiffres étaient passés comme par magie de 200 000 $ à 750 000 $, divisés par les facteurs unitaires pour les propriétaires d’appartements », a déclaré Beachy.
Une grande source de frustration pour Gillis et Pichet était que cet appel d’argent était également intervenu sans une ventilation détaillée de la destination de l’argent. Une lettre du gestionnaire immobilier Simco Management envoyée aux résidents, que Global News a également lue, indiquait que l’évaluation avait deux objectifs :
- Payer pour l’entretien, la réparation ou le remplacement imprévu et urgent de la propriété commune ou de la propriété gérée, et
- Couvrir le déficit attendu du compte d’exploitation. Cela est dû à des primes d’assurance plus élevées, à la sécurité du site, aux frais juridiques, aux honoraires d’experts et aux dépenses engagées pour supporter les coûts en attendant le produit de l’assurance, indique la lettre.
« Ils ne nous ont pas donné une explication exacte de ce que c’est et pourquoi c’est si important. Mais ils s’attendent à ce que nous payions d’ici le 8 janvier, ce qui est un délai très court pour une grosse somme d’argent », a déclaré Peachey.
« Ils n’ont pas répondu à nos questions lorsque nous avons spécifiquement demandé des choses spécifiques », a déclaré Gillis à propos des demandes de renseignements adressées au conseil d’administration de la copropriété et au gestionnaire immobilier.
« Ce n’est pas bien. Nous ne parlons pas de nettoyer les tapis des appartements, nous parlons de l’avenir de chacun et tout le monde mérite de savoir exactement où va l’argent pour prendre une décision éclairée. »
Maintenant, Gillis a déclaré qu’elle était confrontée à la ruine financière.
« Même si nous payons la taxe le 8 janvier, cela n’affecte même pas le coût potentiel de reconstruction du bâtiment – ou nous avons également la possibilité de vendre le bâtiment. »
La réparation de Castledowns Pointe devrait coûter environ 7 millions de dollars, a déclaré Gillis. Mais cela n’inclut pas les frais supplémentaires pour les avocats, les frais d’appartement et la sécurité.
« Les gens dans l’immeuble qui sont incapables de payer et devront faire faillite, ce serait ce que je devrais faire », a-t-elle déclaré, ajoutant que cela transférerait alors le fardeau sur d’autres.
« Ensuite, ce sera aux autres propriétaires de supporter cette charge, que je ne peux pas me permettre. »
« C’est littéralement une situation impossible. »
Gillis, ainsi que d’autres résidents de l’immeuble de 83 logements Castledowns Pointe (12618 152 Ave.) dans le quartier Parano de Castle Downs, sont sortis de chez eux depuis début septembre.
Certains, comme Beachy, ont été évacués depuis qu’un incendie s’est déclaré en mars.
L’ordre d’évacuation de la ville d’Edmonton est intervenu après plusieurs inspections à la suite de l’incendie du 12 mars, causé par un défaut électrique inconnu, qui a entraîné des dommages de plus de 8 millions de dollars.
Lors d’inspections ultérieures au printemps et à l’été derniers, les ingénieurs de Read Jones Christoffersen Ltd. (RJC) a déclaré que le bâtiment n’avait pas été construit correctement il y a vingt ans et qu’il pourrait s’effondrer à tout moment. Le condo a été construit par le promoteur d’Edmonton Carrington Properties Ltd.
Gillis a déclaré qu’elle et plusieurs autres propriétaires se sont rencontrés pour discuter des problèmes.
Ils souhaitent tenir une réunion extraordinaire le mois prochain pour décider de leur sort, affirmant qu’une décision de cette ampleur ne devrait pas être laissée uniquement entre les mains des membres du conseil d’administration.
Les deux femmes ont déclaré que la tenue d’une réunion extraordinaire au lieu de la réunion habituelle prévue le 17 janvier 2024 donnerait à chaque propriétaire le droit de voter sur l’opportunité de vendre et d’aller de l’avant – ou de reconstruire.
« Je pense qu’il est vraiment important que chaque propriétaire puisse avoir son mot à dire, car nous ne votons pas seulement sur le nettoyage de la maison, l’achat de tapis ou le déneigement.
« Nous votons sur quelque chose qui a un impact réel sur chacun de nous et sur nos vies, comme notre avenir financier.
« Nous risquons de tout perdre. C’est mon cas, je vais tout perdre. »
Même s’ils avaient une réunion pour voter, seuls ceux qui ont payé leurs impôts pourraient avoir leur mot à dire, a noté Gillis.
« Quand il s’agit de décider de résilier mon contrat ou de le vendre, je ne peux même pas voter car je serai en retard. »
Ajoutant au stress – Gillis a déclaré qu’en plus des hypothèques et des frais de copropriété pour les maisons dans lesquelles ils ne peuvent pas vivre, l’ancien assureur de l’immeuble a abandonné le condo en tant que client et leur nouvelle entreprise est devenue chère.
« Cela équivaut à environ 3 600 $ par année, rien que pour l’assurance. Et cela n’inclut même pas les frais de copropriété que nous devons continuer à payer. «
« Ces factures ne vont pas s’arrêter. »
Beachy a souligné que l’immeuble vieux de 20 ans n’est pas un lieu de résidence pour les riches : les résidents sont des personnes âgées, des personnes handicapées, des immigrants récents, etc.
« Ce n’est pas un bâtiment cher. Ce sont plutôt des personnes à faible revenu comme moi. Cette somme d’argent est donc importante. »
Peachey a déclaré qu’elle devrait faire appel à ses plans de sauvetage provinciaux pour essayer de payer sa propre cotisation avant le délai de trois semaines. Cela s’ajoute à ses dépenses courantes.
« Nous avons une deuxième location alors que nous payons encore les hypothèques et les frais de copropriété. C’est donc très bouleversant », a déclaré Beachy. Elle vit avec une amie qui, selon elle, lui offre un taux de loyer raisonnable.
Gillis a déclaré que le stress et le fardeau émotionnel de la situation étaient trop lourds à supporter et qu’elle voulait s’en laver les mains. La plupart des autres propriétaires souhaitent également réduire leurs pertes et déménager, a-t-elle déclaré.
« Les frais vont continuer à augmenter. Alors que si nous terminons l’affaire, nous vendons le bâtiment, partageons l’argent et, espérons-le, nous serons tous moins touchés financièrement.
Gillis a déclaré qu’elle vit confortablement avec sa mère, sa tante, son mari, sa fille et ses trois chiens et qu’elle se considère chanceuse. J’ai entendu parler d’autres propriétaires vivant dans des hôtels avec leurs enfants. Elle a déclaré que les demandes d’aide d’urgence adressées au comté et à la ville n’avaient abouti à rien.
Beachy a déclaré qu’il semble que le conseil d’administration n’envisagera aucune autre option que de reconstruire.
« D’un côté, cela semble être une bonne idée, sauf que nous venons de recevoir un rapport d’ingénieur nous indiquant que la reconstruction coûterait 7 millions de dollars et que l’assurance ne couvrirait pas cela. Cela représenterait donc environ 70 000 à 80 000 dollars par propriétaire, et c’est sans compter d’autres rapports d’ingénierie qui ne sont pas encore disponibles.
Beachy a déclaré qu’elle avait acheté son logement pour 130 000 $ avec un acompte de 25 000 $ et qu’elle devait toujours 100 000 $ sur son hypothèque. Avec la taxe de 8 500 $ maintenant imposée et le coût prévu de la reconstruction à venir, ainsi que d’autres frais encore à déterminer, les coûts vont exploser, a-t-elle déclaré.
« J’aurai payé un autre appartement entier et je ne récupérerai jamais cet argent. »
Beachy a déclaré que les dégâts causés par l’incendie semblent réparables, mais que les problèmes structurels sont une toute autre affaire.
Elle se rend compte que le conseil d’administration est composé de copropriétaires qui font de leur mieux, mais elle souhaite également réduire ses pertes et vendre.
« Nous y arrivons rapidement et nous souhaitons que le conseil d’administration ait une vision plus réaliste de la manière de gérer la situation et nous donne la possibilité, si nous le souhaitons, de voter en faveur de la vente. Faisons-le. »
Global News a envoyé des demandes de commentaires au conseil d’administration de la copropriété de Castledowns Pointe et à la direction de Simco. A la date de publication, nous n’avons reçu aucune réponse.
Il semble y avoir de graves incohérences, oublis et erreurs dans les dessins architecturaux et de construction originaux qui n’ont pas été coordonnés pendant la phase de conception ou remarqués lors de la création et de l’examen des dessins d’atelier, ont déclaré les ingénieurs de Read Jones Christoffersen Ltd. (RJC) dans son rapport de reporting plus tôt cette année.
Beachy est en colère contre l’entreprise de construction Carrington et la ville d’Edmonton pour avoir permis que cela se produise.
« Il y a des plans qui sont censés être suivis. Comment se fait-il qu’il y ait tous ces défauts structurels ? Comment obtiennent-ils les codes de sécurité ? »
« Comment en êtes-vous arrivé à ce point de vue ?
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