Les propriétaires et les propriétaires devraient prendre des mesures pour se protéger contre la fraude aux titres de propriété, disent les experts

Cela fait des années que vous avez fini de payer votre prêt hypothécaire, alors la lettre que vous recevez par la poste d'une banque disant que vous êtes en défaut et que vous devez maintenant de l'argent est un choc.

Non seulement vous n’avez pas contracté d’autre hypothèque sur votre propriété, mais vous n’avez jamais fait affaire avec cette banque auparavant. Mais les documents qui vous ont été fournis disent le contraire.

À ce stade, vous réaliserez que vous avez peut-être été victime d’une fraude.

Les chances que ce scénario se produise peuvent sembler faibles, mais les experts affirment que la fraude aux titres de propriété et aux hypothèques augmente rapidement au Canada et que les propriétaires devraient prendre des mesures pour protéger leur propriété — et leur identité.

La fraude au titre fait référence au fait que le titre ou la propriété d'une propriété est modifié frauduleusement ou que des documents sont falsifiés pour permettre à un fraudeur de vendre ou de refinancer illégalement la propriété.

La question a pris de l'importance l'année dernière dans le cadre de deux enquêtes policières de Toronto au cours desquelles des maisons auraient été vendues à l'insu des propriétaires, dont une au cours de laquelle la maison a été vendue.

Bien que ces cas soient « extrêmes », la fraude hypothécaire est plus courante, lorsque les fraudeurs obtiennent un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur sous de faux prétextes, a déclaré Daniel La Gamba, avocat spécialisé en droit immobilier et associé chez LD Law LLP.

Un cas typique d’une telle fraude implique que l’auteur vole l’identité d’un propriétaire légitime – en utilisant une fausse pièce d’identité, une lettre commerciale, un rapport de solvabilité ou des références – pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque, a déclaré La Gamba.

Si la banque est convaincue de l'identité de la personne, elle lui avancera l'argent de l'hypothèque, pour découvrir que le faux propriétaire n'a effectué aucun paiement des mois plus tard.

« Même avec toutes les garanties en place… les fraudeurs sont devenus très sophistiqués dans leur capacité à copier des pièces d'identité et à usurper l'identité », a déclaré La Gamba.

« Parfois, il ne nous reste que nos intuitions. Si quelque chose ne sent pas bon, nous commençons à creuser et à poser quelques questions supplémentaires.

Lorsque le véritable propriétaire reçoit une lettre bancaire exigeant un paiement, déclenchant des alarmes indiquant qu'il a été victime d'une fraude, il peut être « très lourd et coûteux » de prouver qu'il a été victime d'une fraude et ne devrait pas être tenu de payer cette hypothèque, La dit Gamba.

La défense la plus rentable pour un propriétaire est s'il dispose déjà d'une assurance titres – une prime qui coûte généralement environ 900 $ pour une propriété d'un million de dollars, couvrant toute la durée de propriété, a-t-il déclaré.

« Si vous avez une assurance titres, ils interviennent et prennent toutes les mesures nécessaires pour arranger les choses », a-t-il déclaré.

« Si vous n'avez pas d'assurance titres, vous vous retrouvez seul… et cela va être une entreprise très coûteuse et longue. »

Les nouveaux arrivants et les personnes âgées sont les plus à risque

La Compagnie d'assurance titres (FCT) estime qu'au moins une tentative de fraude au titre de propriété ou à l'hypothèque se produit tous les quatre jours ouvrables. Au cours des deux ou trois dernières années, la société a refusé de souscrire des prêts hypothécaires et des transferts d'une valeur de 539 millions de dollars « au motif qu'ils étaient trop suspects pour nous », a déclaré John Tracy, conseiller juridique en chef de FCT Canada.

La raison pour laquelle l'immobilier est un domaine d'intérêt croissant pour les escrocs est simple : « La récompense est énorme », a-t-il déclaré.

« Par rapport à une carte de crédit à mon nom, vous pourriez obtenir 10 000 $ d'hologrammes ou de cartes-cadeaux. Mais si vous pouvez voler mon identité et hypothéquer ma maison, le gain est bien plus important. »

Les experts affirment que les cibles les plus courantes des tentatives de fraude aux titres de propriété ou aux hypothèques sont les nouveaux arrivants au Canada, qui sont particulièrement vulnérables s'ils sont confrontés à des barrières linguistiques, ainsi que les personnes âgées.

« En général, les escrocs aiment vraiment cibler les maisons sans hypothèque », a déclaré La Gamba.

« Les personnes âgées ont tendance à être fréquemment ciblées dans ce scénario. Elles sont propriétaires de la maison depuis 20 ou 30 ans et leur hypothèque est entièrement remboursée.

Daniela Di Tomaso, présidente de FCT Canada, a déclaré que la société a commencé à suivre les tentatives de fraude aux titres en 2010 et a constaté une augmentation de 70 pour cent au cours des 10 premières années. Ce rythme va probablement s’accélérer pendant la pandémie avec le recours accru à la technologie à distance et à la vérification numérique, a-t-elle déclaré.

« La technologie est une chose merveilleuse, mais elle a également donné aux fraudeurs la possibilité de cloner l’identité d’une manière presque impossible à détecter, même pour un œil averti », a-t-elle déclaré.

« Pour 5 000 $, vous pouvez acheter une imprimante capable de reproduire à peu près une pièce d'identité. »

Di Tomaso a déclaré que le FCT surveillait une « cible mouvante » pour d’éventuels signaux d’alarme. L’organisation emploie un examinateur certifié en matière de fraude et des équipes de souscripteurs « dont le seul travail est de rechercher certains de ces signaux d’alarme », a-t-elle déclaré.

« Aussi bons que soient nos assureurs, il existe des systèmes qui ont toujours une longueur d'avance, c'est pourquoi nous nous associons désormais à une entreprise où nous bénéficions d'une vérification d'identité numérique qui va au-delà d'un examen physique du document », a-t-elle déclaré.

Les courtiers de l’Ontario doivent surveiller les signaux d’alarme

L'automne dernier, l'Autorité de réglementation des services financiers de l'Ontario a publié des lignes directrices visant à lutter contre la fraude hypothécaire, qui imposent aux courtiers « d'exercer leurs activités de manière à ne pas faciliter la malhonnêteté, la fraude ou toute autre conduite illégale ».

Les directives comprenaient des obligations telles que la surveillance des signes avant-coureurs accrus de fraude potentielle. Il recommande également d’utiliser l’authentification multifacteur comme bonne pratique pour la vérification de l’identité.

« À notre avis, ce qu'un courtier doit prouver, c'est qu'il a pris des mesures raisonnables pour identifier la fraude, ce qui peut inclure… la vérification de l'identité du client, la vérification que le client a réellement le pouvoir d'hypothéquer une propriété. » Antoinette Leong, chef de l'ARSF, Institutions financières et conduite du courtage immobilier, a déclaré.

« Quiconque remarque ces signaux d’alarme devrait y donner suite et les examiner. »

Les signaux d'alarme pourraient inclure le nom d'une personne associé à une adresse de propriété qui semble légèrement différente de celle indiquée sur sa pièce d'identité ou sa facture de services publics, a-t-elle déclaré. Les lignes directrices mettent également en évidence les lettres d'emploi, qui doivent être consultées pour s'assurer que l'employeur du demandeur de prêt hypothécaire existe réellement et qu'il y travaille.

L'Autorité de régulation des services financiers, qui a le pouvoir de réglementer et de sanctionner les courtiers, intermédiaires, agents et administrateurs hypothécaires agréés, prévient qu'elle pourrait prendre des mesures coercitives si elle reçoit des informations crédibles sur une fraude potentielle ou le non-respect de la loi et de ses réglementations.

« Si vous facilitez la fraude et que vous n'avez aucun moyen de voir des preuves suggérant le contraire, (les courtiers) devront se retirer de cet accord », a déclaré Leong.

Ce rapport de La Presse Canadienne a été publié pour la première fois le 17 mars 2024.