juillet 3, 2022

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De grands changements dans l’immobilier canadien après que d’éminents promoteurs ont été accusés de fraude

L’immobilier canadien a déjà connu un revirement dans les coulisses après que l’échec de la réglementation a entraîné des changements dans le fonctionnement des marchés. Cette semaine , GRC chargé deux Notables professionnels de l’immobilier avec fraude. Cela vient après une enquête d’une demi-décennie et un échec réglementaire il y a près de 10 ans. Les allégations n’ont pas été étayées, mais cette gêne a déjà fait bousculer les organisateurs. On s’attend à ce qu’il ait un impact majeur sur l’opération qui a contribué à alimenter le boom immobilier au Canada.

Un avis envoyé par la GRC cette semaine informant le public que deux principes ont été inculpés par Fortress Real Developments :

Jawad Rathore (Markham):

  • Fraude contraire à l’article 380 (1) (a) du Code criminel
  • Comités secrets, contrairement à l’article 426 (1) (a) du Code pénal.

Vince Petroza (Richmond Hill):

  • fraude contraire à l’article 380 (1) (a) du Code criminel ; Et le
  • Comités secrets, contrairement à l’article 426 (1) (a) du Code pénal.

L’enquête, baptisée Project Dynasty, a débuté en 2016 après que la police a reçu une plainte du public concernant les activités commerciales de Fortress Real Developments. En particulier, des allégations ont été reçues selon lesquelles l’entreprise obtenait frauduleusement des investissements dans le programme de placement hypothécaire conjoint », explique la GRC.

Que diable sont les prêts hypothécaires courants ?

Les placements hypothécaires syndiqués (« hypothèques combinées ») sont des prêts immobiliers avec des prêteurs conjoints. Un groupe d’investisseurs met son argent en commun et agit comme un seul gros prêteur, pour des transactions difficiles à financer. Il s’agit essentiellement de prêts privés, et ils promettent de fantastiques paiements d’intérêts élevés. Il est facile de supposer que les investisseurs qui ont subi des pertes étaient avides et connaissaient les risques, mais ce n’est pas le cas.

Les syndications ressemblent à une arnaque mais ont en réalité un but légitime. Les grands développements nécessitent plus de capital que les prêteurs individuels exigent souvent des prêts confortables. Cela devient plus compliqué car les évaluations foncières peuvent être basées sur le potentiel futur et non sur la valeur actuelle. Si le prêteur n’a rien pour garantir le prêt, le justifier devient trop risqué. C’est là que les hypothèques groupées peuvent entrer en jeu. Le problème est que les investisseurs sont parfois induits en erreur sur les risques encourus. Étant donné que l’industrie était en grande partie non réglementée, il n’y avait pas beaucoup de normes.

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La FSRA, l’organisme de réglementation des investissements de l’Ontario, avertit que les prêts hypothécaires groupés ne sont pas pour l’investisseur moyen. Ils sont souvent présentés comme étant à haut rendement, à faible risque et « totalement garantis ».

« Il est vrai que votre investissement sera utilisé pour créer une hypothèque qui est enregistrée et garantie directement avec le terrain ou le bâtiment associé à cette hypothèque. Mais rappelez-vous, si quelque chose ne va pas avec le projet – et la valeur de la garantie est limitée à la valeur du terrain – il peut se classer derrière d’autres prêteurs et investisseurs et ne pas récupérer votre argent. C’est parce que la valeur du terrain peut n’être suffisante que pour payer les prêteurs avec des rangs antérieurs », prévient la FSRA.

Le boom immobilier au Canada a contribué à alimenter le château, et les investisseurs ont sauté les drapeaux rouges

Le boom de l’immobilier au Canada a également entraîné un boom des prêts hypothécaires collectifs. Fortress Developments a été un acteur important, attirant près d’un milliard de dollars d’investissements. Il y avait des signes que les investisseurs devraient exercer une plus grande surveillance, mais ils ont été mis en sourdine.

La réponse à un tweet de l’éminent analyste Ben Rapido a été l’un de ces drapeaux rouges. La plupart d’entre nous auraient lu ses commentaires et les auraient peut-être oubliés en quelques jours. Apparemment, cette société ne l’est pas. Cela résulte de son tweet de 2015 Fort gifle Rapido pour diffamation.

Si vous êtes familier avec les investissements, vous savez que les analystes critiquent les entreprises. Les entreprises qui pensent que les analystes sont trop loin les ignorent ou se trompent. Ceux qui choisissent de faire taire les critiques ont tendance à sonner plus alarmés que ceux qui ignorent les allégations.

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En 2016, Fortress avait été poursuivi par des investisseurs qui affirmaient avoir été induits en erreur. En 2017, un Le tribunal ontarien a rejeté la poursuite contre Rapido comme non fondée en vertu des lois anti-stratégie contre la participation publique (SLAPP)..

La législation anti-retrait rejette le procès sans fondement destiné à faire taire les critiques publiques. Un excellent outil si vous avez de l’argent. la dernière fois que j’ai entendu, Rapido n’a pas encore été payé.

Cette même année, les chefs circulaient à la Commission de réglementation des valeurs mobilières de l’Ontario pour son rejet de l’affaire. Non seulement les investisseurs ont exigé une enquête, mais l’Agence canadienne des impôts l’a également exigée. Il a été révélé en 2013 qu’il y a près de dix ans, la TRA avait demandé au régulateur d’examiner Fortress.

L’enquête a conclu qu’il existe des documents indiquant que[the CRA] On soupçonne que le château est à la Ponzi par sa nature ‘scheme. Le régulateur a même été contrôlé par son propre responsable de la conformité, pour clore l’affaire au bout d’un mois. Arrête de rire, Gérald.

Les accusations étaient le résultat d’une enquête d’une demi-décennie menée par la GRC

Avance rapide jusqu’aux accusations cette semaine, la GRC les attribuant au travail du « Projet Dynastie ». Le processus a commencé en 2016 (!) mais Il n’a été annoncé que lors des perquisitions dans les bureaux de l’entreprise en 2018. Après le raid, la Police nationale du Canada a allégué que Fortress avait gonflé la valeur des propriétés et trompé les investisseurs sur les risques du projet.

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«Les fondateurs de Fortress Real Developments se seraient livrés à une fraude en orchestrant un stratagème en cours dans lequel ils n’ont pas divulgué les divers risques aux courtiers et aux investisseurs», lit-on dans l’acte d’accusation de la GRC de cette semaine.

Petroza, l’un des accusés cette semaine, est sorti d’une pause de plus de 3 ans sur Twitter pour clamer son innocence.

Peu importe le résultat, le secteur immobilier au Canada changera radicalement. La CSA, qui facilite la réglementation coordonnée entre les provinces, a lancé le cadre hypothécaire collectif. Cela a conduit aux premières étapes de l’organisation d’une industrie représentative du Far West.

Les régulateurs régionaux avertissent également explicitement les investisseurs de ne pas participer à des hypothèques groupées. En Ontario, ils ont été décrits comme inappropriés et risqués pour la personne moyenne. Ils recherchent actuellement Contribution à la poursuite de la réglementation de l’industrie. De même, la Nouvelle-Écosse a mis en garde Les investisseurs qui ont regroupé les prêts hypothécaires « trop ​​risqués ».  »

Votre sympathique régulateur local vous met en garde contre un produit d’investissement qui n’est pas bon pour les affaires. Cela pourrait potentiellement étouffer le capital dans l’industrie, ce qui peut ne pas être immédiatement apparent. La baisse des taux aurait contribué à masquer le problème, permettant un effet de levier plus important. Cependant, avec la hausse des taux d’intérêt et la chute des marchés, pourriez-vous, en tant que profane, mettre de l’argent dans un organisme de réglementation de l’industrie qui vous a averti de ne pas rester à l’écart ?