Immobilier : combien vaut la maison de Donald Trump en Floride ?

Fort Lauderdale, Floride –

Combien vaut l’hôtel Mar-a-Lago de Donald Trump ? C’était un point de discorde après qu’un juge de New York a jugé que l’ancien président avait exagéré la valeur de la propriété de Floride en affirmant qu’elle valait au moins 420 millions de dollars et peut-être jusqu’à 1,5 milliard de dollars.

Le juge Arthur Engoron s’est rangé du côté du procureur général de New York dans un procès accusant Trump d’avoir surestimé la valeur de ses actifs, estimant que Trump avait systématiquement surestimé la valeur de Mar-a-Lago. Il a noté que l’une des estimations de Trump concernant la valeur du club était de 2 300 % multipliée par les évaluations de l’évaluateur fiscal du comté de Palm Beach, qui variaient entre 18 et 37 millions de dollars.

Mais les agents immobiliers de Palm Beach, spécialisés dans les propriétés haut de gamme, se sont moqués de l’idée que la propriété pourrait valoir peu, dans le cas peu probable où Trump la vendrait.

« Ridicule », a déclaré l’agent Lisa Pulitzer à propos du juge citant l’évaluation fiscale du comté comme une norme « ridicule ». Des maisons d’un dixième de la taille de Mar-a-Lago sur de petits terrains à l’intérieur des terres se vendent à un prix similaire dans la riche ville insulaire de Palm Beach.

« L’ensemble de la communauté immobilière a eu l’impression que c’était une blague lorsqu’ils ont vu ce chiffre », a déclaré Pulitzer, qui travaille pour Brown Harris Stevens.

« Cette chose va être achetée pour des centaines et des centaines de millions de dollars », a déclaré Rob Thompson, propriétaire de Waterfront Properties et membre de Mar-a-Lago. « Il n’y a aucune chance qu’il se vende pour 40 ou 50 millions de dollars. »

Cependant, dans le procès en cours concernant le procès, le prix qu’un acheteur privé paierait pour un endroit comme Mar-a-Lago n’est pas le seul facteur permettant de déterminer si Trump est responsable de fraude.

Qu’est-ce que Mar-a-Lago ?

Le manoir de 126 pièces et 62 500 pieds carrés (5 810 m2) est la résidence principale de Trump. C’est également un club et complexe de plage privé, un artefact historique et une salle de bal avec une salle de bal ornée de feuilles d’or. C’est là que Trump a stocké des documents gouvernementaux que les procureurs fédéraux affirment avoir illégalement pris après avoir quitté ses fonctions en 2021.

Bien que Trump ait admis depuis longtemps avoir recours à une « exagération honnête » dans ses relations commerciales, il n’exagère pas lorsqu’il décrit Mar-a-Lago comme unique en son genre.

Construit en 1927 par l’héritière des céréales Marjorie Meriwether Post et son deuxième mari, le financier E. F. Hutton, le domaine a donné son nom – en espagnol pour « de la mer au lac » – parce que ses 17 acres (7 hectares) s’étendent de l’océan Atlantique. Vers la voie navigable intracoastale.

Post a conservé le manoir après le divorce du couple et l’a utilisé pour organiser de somptueuses fêtes. En 1969, Mar-a-Lago a été désignée monument historique national.

Post, décédé en 1973, a laissé la propriété au gouvernement américain comme résidence hivernale pour les présidents, mais Richard Nixon, Gerald Ford et Jimmy Carter ne l’ont jamais utilisée. Le gouvernement, en raison des coûts d’entretien élevés, l’a restitué à la Post Foundation en 1981.

La propriété est tombée en ruine. Trump l’a acheté en 1985 pour environ 10 millions de dollars, l’équivalent de 30 millions de dollars aujourd’hui. Il a investi massivement dans sa rénovation.

Mais au début des années 1990, Trump était à court d’argent après la faillite de plusieurs de ses entreprises. Il a déclaré aux responsables de la ville de Palm Beach qu’il ne pouvait pas se permettre les 3 millions de dollars de frais d’entretien annuels et a proposé de subdiviser la propriété et de construire des demeures. La ville a rejeté le projet.

Les négociations se sont poursuivies et, en 1993, la ville a accepté qu’il puisse transformer la propriété en club privé, lui donnant ainsi des liquidités qu’il pourrait utiliser pour l’entretien. Il a construit la salle de danse mais a renoncé aux droits de développement.

L’accord limite le club à 500 membres – les frais d’initiation sont de 500 000 $ US avec une cotisation annuelle de 20 000 $ US.

Trump vit habituellement à Mar-a-Lago d’octobre à mai avant de passer l’été dans le New Jersey.

Alors, que vaut Mar-a-Lago ?

C’est difficile à dire. Le plus gros problème est le manque de propriétés comparables. Personne ne construit plus de demeures à Palm Beach comme Mar-a-Lago, et ce qui s’y trouvait a depuis longtemps été démoli, démantelé ou transformé en musée.

Trump, dans son témoignage d’avril, a justifié sa conviction que Mar-a-Lago pourrait valoir 1 milliard de dollars en le comparant au prix que commanderait une Mona Lisa ou un Renoir – où les riches paieraient un supplément pour acheter quelque chose d’unique.

Eli Peracha, président du Hollow College of Real Estate de la Florida International University, reconnaît qu’il est difficile d’évaluer la valeur d’une propriété unique. Le fait que Trump possède Mar-a-Lago augmentera probablement son prix de vente.

« Certaines personnes diront que tout le monde n’aime pas Trump – certaines personnes paieront moins à cause de cela », a déclaré Peracha. « Mais le plus offrant sera probablement celui qui l’achètera parce qu’il appartient à Trump. » .

Pulitzer a déclaré que le prix minimum pour Mar-a-Lago serait de 300 millions de dollars. Au moins 600 millions de dollars, a déclaré Thompson. Ils ont déclaré que si les milliardaires se lançaient dans une guerre d’enchères, il serait possible de vendre pour 1 milliard de dollars ou plus.

Le plus petit complexe de Palm Beach, qui appartenait autrefois à la famille politique Kennedy, a été vendu pour 70 millions de dollars il y a trois ans.

Alors, comment le comté de Palm Beach a-t-il pu arriver à un taux d’imposition aussi bas ?

Le comté attribue à Mar-a-Lago sa valeur fiscale actuelle de 37 millions de dollars basée sur son bénéfice d’exploitation net annuel en tant que club et non sur sa valeur de revente en tant que maison ou sur le coût de reconstruction. C’est l’un des neuf clubs privés du comté qui sont ainsi imposés.

Cette méthode est utilisée parce que les clubs privés sont rarement vendus ou construits, ce qui rend impossible de déterminer leurs taux d’imposition en les comparant à des propriétés similaires, a déclaré Becky Robinson, porte-parole de l’évaluateur des impôts. Les registres du comté montrent que la facture d’impôt foncier de Mar-a-Lago s’élèvera à 602 000 $ cette année.

Le représentant américain Jared Moskowitz, un démocrate du sud de la Floride, a écrit au district pour lui dire que si Trump prétendait que Mar-a-Lago valait 1 milliard de dollars, il devrait être imposé en conséquence. Si la valeur imposable de Mar-a-Lago était de 1 milliard de dollars, la facture d’impôt foncier serait d’environ 18 millions de dollars.

Robinson a déclaré que le comté fonde ses évaluations sur la loi et ses formules, et non sur les réclamations des évaluateurs.

en quoi est-ce important

Dans son procès contre Trump, la procureure générale de New York, Letitia James, a fait valoir que Mar-a-Lago était l’un des nombreux actifs dont Trump avait surestimé la valeur dans les états financiers déposés auprès des banques et autres.

Sur la base de ces déclarations, Trump a estimé la valeur de Mar-a-Lago à 739 millions de dollars, un chiffre qui, selon James, ignorait les restrictions de disposition qui exigeaient que la propriété soit utilisée comme un club social et non comme une maison privée. Ses avocats ont fait valoir que dans ses états financiers, Trump aurait dû évaluer Mar-a-Lago de la même manière que le comté, en fonction de son statut de club.

Les états financiers de Trump ont estimé la valeur du club « sur la base d’une prémisse fausse et trompeuse selon laquelle il s’agissait d’un terrain résidentiel sans restriction qui pouvait être vendu et utilisé comme résidence privée, ce qui n’était clairement pas le cas », ont écrit les avocats de New York.

Les avocats de Trump ont déclaré qu’il n’y avait pas eu de fraude et que les banques ne se sont peut-être pas appuyées sur ses états financiers pour décider de lui prêter de l’argent.