mai 20, 2022

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Propsi en France : marché émergent | Goodwin

Avec des actionnaires importants comme Alexandria Real Estate, le marché américain des accessoires (ou de la science immobilière) est énorme et très mature. Le marché européen évolue, principalement dans le secteur de la santé, initialement lancé au Royaume-Uni et dans les pays nordiques. D’ici 2021, 445 millions USD ont été investis au Royaume-Uni (plus précisément, y compris l’acquisition d’un portefeuille de 12 actifs PropSci dans la joint-venture Harrison Street et Trinity IM bio-parks) et 222 millions USD.

En France, où le marché n’est pas encore actif, le secteur de la propsy intéresse les investisseurs immobiliers, ce qui s’explique par la focalisation sur les investissements en R&D en sciences de la vie, d’une part à partir de l’épidémie de COVID-19 et d’autre part à travers le bureau. Changement de bâtiment.

L’écosystème des startups françaises dans le domaine de la santé a beaucoup évolué ces dernières années, mettant en avant nombre de ces entreprises et faisant émerger des acteurs matures dont les besoins immobiliers ne sont pas encore ou partiellement satisfaits. Le Plateau parisien (Genopol à Evry, Paris-Chockley, Biosytec à Romainville) en est un parfait exemple, même si ce phénomène se retrouve aussi en province (ex : Marseille, Lyon, Strasbourg, Bordeaux, Nantes).

Les nouvelles start-up, avant leur première levée de fonds, s’installent généralement au sein d’hôpitaux ou dans des archives commerciales implantées au sein d’entreprises spécialisées comme Paris Santo Cochin ou Paris-Sulfatrier.

Au fur et à mesure que ces start-up grandissent dans la levée de fonds, la question se pose de savoir avec qui s’installer et à quoi doivent ressembler leurs locaux. Les résultats montrent que leurs besoins et leurs demandes changent à mesure qu’ils mûrissent.

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Par exemple, les jeunes pousses (en phase d’amorçage ou de série A*) cherchent souvent à constituer des archives d’entreprises non loin du campus hospitalier, de l’université ou de l’institut d’enseignement supérieur et de recherche. Dans la plupart des cas, ils ne peuvent y rester que deux ou trois ans (par exemple : Akhoronov, Paris 6e ou Paris Innovation Pussycat).

Aujourd’hui, la demande immobilière dans le centre de Paris est nettement supérieure à l’offre.

Nombre de ces pépinières d’entreprises ont été créées et financées sur fonds publics, certaines en association avec des groupes industriels ou pharmaceutiques (cluster Paris-Chockley). Quelques rares incubateurs ont récemment vu le jour à l’initiative de fonds d’investissement privés spécialisés dans la technologie/biotech (comme Passage de L’Innovation à Bastille, financé par le fondateur du fonds IPionext).

Dans ces incubateurs, les jeunes startups attendent de la flexibilité pour occuper plus d’espace au fur et à mesure de leur croissance, tout comme les équipements et plateformes techniques, ainsi que les services publics (comme les affaires juridiques et le marketing/journalisme).

Les contrats contenus dans ces dispositions sont des contrats de services prévus pour des espaces de bureaux. Leur durée est généralement de 24 à 48 mois, et dans certains cas, si la start-up n’atteint pas sa prochaine levée de fonds dans un certain délai, l’entreprise d’accueil a la possibilité de résilier le contrat par anticipation.

La plupart des start-up matures (Série B ou Série C) recherchent des locaux de grande envergure, que l’on trouve le plus souvent sur le marché locatif tertiaire, et signent des baux commerciaux de neuf ans avec possibilité de libérer les locaux en trois et six ans. .

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La demande à Paris est nettement supérieure à l’offre disponible. Le bâtiment du Biopark du 13e Circuit, spécialisé dans le domaine des sciences de la vie, a rapidement été entièrement loué.

Les fonds d’investissement dédiés aux sciences de la vie reconnaissent l’importance du siège social de leurs jeunes entreprises. Dans leur esprit, la proximité des centres d’enseignement supérieur ou industriels du centre de Paris est une condition sine qua non pour attirer les talents, notamment les chercheurs étrangers.

Dans un environnement où le vieillissement de la population, l’évolution de la recherche scientifique et l’émergence d’un environnement français de start-ups de santé devraient faire croître le marché des entreprises et des fonds spécialisés dans les sciences de la vie, il est fort possible et de plus en plus d’investisseurs immobiliers ont tendance à investir dans cette nouvelle classe d’actifs immobiliers (proptech).

Notre analyse du marché français des accessoires est que les investisseurs immobiliers ne connaissent pas encore les acteurs des sciences de la vie, leurs besoins, leur mode de croissance et leur écosystème. Mais ils sont plus intéressés par cette classe d’actifs, en particulier pour les investisseurs internationaux (Blackstone, KKR, LaSalle) aux États-Unis compte tenu de l’intérêt intense de l’industrie, de la stratégie basée sur la population et la santé et de la montée rapide du financement en capital-risque.

Possibilité de multiples stratégies d’investissement : soit basées sur l’achat d’un site fonctionnel dédié au domaine des sciences de la vie, soit basées sur la création d’actifs immobiliers (qui s’associera à des entreprises ou promoteurs expérimentés dans la gestion de ce type de biens). Enfin, trouver le bon endroit peut être un défi : le succès de cette classe immobilière dépend de son écosystème.

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