décembre 6, 2022

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Pouvez-vous vous permettre une hypothèque variable? Comment créer votre propre test d’aptitude financière

Maison à vendre à Toronto, le 26 octobre.Eduardo Lima / Le Globe and Mail

se lever taux d’intérêt Amenez la question épineuse des finances personnelles à l’avant-plan : de combien d’espace votre budget a-t-il besoin pour changer le bail immobilier?

Souvent étude de 2001 Par Moshe Milevsky, professeur de finance à l’Université York, explique que de 1950 à 2000, Taux hypothécaires variables Ils surpassent les taux hypothécaires fixes 88 % du temps lorsqu’il s’agit d’économiser sur les coûts d’emprunt.

Mais après six hausses consécutives des taux d’intérêt Banque du CanadaLe professeur Milevsky a déclaré au Globe and Mail que l’environnement d’aujourd’hui pourrait ressembler davantage à un morceau d’histoire à 12 % lorsque les changements de taux ne sont pas mis en avant.

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Les Canadiens, cependant, n’ont pas succombé à l’évolution des taux – en août, les prêts hypothécaires à taux variable étaient encore élevés par rapport aux niveaux d’avant la COVID, selon un rapport de l’analyste immobilier Ben Rapido. Si les prix commencent à baisser au cours des prochains mois, les Canadiens feraient peut-être mieux de choisir la variante d’aujourd’hui. Mais les emprunteurs qui envisagent un taux variable doivent toujours s’assurer qu’ils vont bien financièrement même si leur timing est mauvais. Cependant, comment faire cela est loin d’être clair.

Les courtiers hypothécaires recommandent souvent aux emprunteurs qui choisissent un taux variable d’avoir suffisamment de marge de manœuvre dans leur budget pour pouvoir se permettre certains taux d’intérêt Augmente. Le taux hypothécaire à taux variable suit généralement les mouvements du taux directeur de la Banque du Canada. D’autre part, avec les hypothèques à taux fixe, l’intérêt reste le même pendant la durée du prêt hypothécaire, généralement entre 1 et 10 ans, ce qui donne aux emprunteurs plus de temps pour s’adapter à un environnement de taux plus élevés.

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Mais la récente série de hausses de taux d’intérêt de la banque centrale soulève la question de la détermination de la marge de manœuvre budgétaire appropriée. Le taux d’intérêt est passé de 0,25 % début mars à 3,75 %. Les hausses de prix sont allées plus loin – et se sont produites plus rapidement – que ne l’avaient prévu les économistes au début de l’année.

Sur une hypothèque de 380 000 $ – à peu près l’emprunt moyen des acheteurs d’une première maison en 2020 et 2021 – ces augmentations de prix signifient une augmentation cumulative d’environ 745 $ par mois pour certains emprunteurs.

Et bien que la plupart des Canadiens aient des hypothèques à taux variable assorties de paiements qui restent généralement fixes même lorsque les taux d’intérêt changent, certains de ces emprunteurs ressentent également des difficultés financières. C’est parce que ces prêts commencent à atteindre les soi-disant « points de déclenchementUn seuil à partir duquel les mensualités normales ne couvrent pas les intérêts dus et les prêteurs commencent souvent à exiger des paiements plus importants.

David Field, planificateur financier agréé et fondateur de Papyrus Planning, a déclaré qu’une approche possible pour les emprunteurs prudents pourrait consister à examiner le taux préférentiel moyen à long terme, que les prêteurs standard utilisent pour fixer les taux d’intérêt sur les prêts à taux variable.

M. Field a déclaré que les emprunteurs pourraient viser à mettre de côté un montant égal au paiement auquel ils seraient confrontés s’ils avaient un taux d’intérêt égal à la moyenne historique du taux préférentiel, pour couvrir les frais hypothécaires. Si le taux hypothécaire réel est inférieur, ils peuvent utiliser les liquidités excédentaires pour effectuer leurs versements hypothécaires à l’avance et accélérer le capital plus rapidement. Il a ajouté que s’ils atteignent la limite de remboursement anticipé, ils peuvent économiser le montant supplémentaire dans un compte d’épargne qui peut servir de fonds de réserve dans lequel ils peuvent puiser si les prix augmentent au-delà de la moyenne historique.

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Mais avec les prix des maisons aussi élevés qu’ils le sont aujourd’hui, seuls les emprunteurs à revenu élevé pourront se permettre une telle stratégie sur les marchés canadiens plus chers, a noté M. Field. « Ce n’est pas une affaire de classe moyenne », a-t-il déclaré.

Les niveaux mensuels moyens des taux préférentiels remontant au début des années 1960 sont d’environ 7 %. En comparaison, les prêts hypothécaires à taux variable actuels de cinq ans se situent dans la fourchette de 5 %.

Le professeur Milevsky recommande aux emprunteurs de soumettre leurs finances à un vaste test de résistance lorsqu’ils choisissent entre un taux fixe et un taux variable.

Il a noté que si vous avez une mise de fonds importante et une hypothèque relativement petite ou si vous avez déjà bien progressé dans le remboursement du capital, vous êtes moins sensible à une augmentation des taux d’intérêt. Il a ajouté que le fait d’avoir un revenu stable et prévisible facilite la gestion des coûts d’emprunt élevés.

« Il est dangereux de changer sans avoir accès à au moins quatre à six mois de liquidités pour couvrir les frais de subsistance », a déclaré Robert McCallister, stratège hypothécaire. « La dernière chose que vous voulez, c’est que les prix dépassent le plafond – comme ils l’ont fait cette année – et que vous vous heurtiez ensuite à des dépenses d’urgence ou à une perte de revenus à mesure que vos paiements augmentent. »

Le test d’aptitude financière pour les prêts hypothécaires à taux variable est une sorte d’exercice de case à cocher, comme le décrit le professeur Milevsky. Il a dit que si vous cochez la plupart des cases, vous êtes un bon candidat pour un taux variable.

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