juin 24, 2024

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Les projets de logements étudiants à Kingston suscitent la controverse quant à leur impact sur le centre-ville historique

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Des piétons passent devant le nouveau bâtiment de logements étudiants de GEO à Kingston, le 1er mai. La ville a dépassé son objectif en matière de logement l’année dernière, en partie grâce à un immeuble étudiant actuellement en construction.Bourse James Buddle/The Globe and Mail

Une grue surplombe les travailleurs sur le toit de la coque en béton d’un immeuble d’appartements en construction à Kingston, ouvrant des espaces pour les fenêtres bloquées par des clôtures en bois et en métal.

De l’autre côté de la rue, une tour de 11 étages est en voie d’achèvement, son hall de style café couvert de poussière et l’odeur persistante de meubles neufs.

Le développement en deux phases est la dernière manifestation d’une volonté d’augmenter l’offre de logements en augmentant la densité à Kingston, un effort présenté par les responsables comme renforçant le noyau central historique de la ville ontarienne tout en répondant à la crise du logement.

Mais la ville d’environ 130 000 habitants se densifie d’une manière particulièrement controversée : des immeubles d’habitation de grande hauteur destinés aux étudiants. Les opposants affirment que les complexes perturbent l’équilibre des quartiers centraux, entraînent des fêtes bruyantes et une augmentation des embouteillages.

Ces dernières années, trois tours de logements étudiants ont vu le jour dans les rues principales de Williamsville, un quartier situé à environ 20 minutes à pied de l’Université Queens. Un autre est en construction et les travaux devraient commencer l’année prochaine sur un cinquième, près du centre-ville. Au total, les immeubles à gestion privée contiendront plus de 1 100 appartements comprenant des logements meublés, des locations individuelles, des coins études et contribueront à résoudre les conflits entre colocataires.

La vague de construction de la ville, qui comprend toute une gamme de types de logements, n’est pas passée inaperçue. Kingston a dépassé son objectif en matière de logement l’année dernière, se classant parmi les villes les plus performantes de l’Ontario, en partie grâce à un immeuble étudiant actuellement en construction.

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Kingston a construit 1 465 nouveaux logements l’année dernière – soit 2,5 fois l’objectif – et a reçu une prime de 3,2 millions de dollars du gouvernement provincial, qui a fixé des objectifs aux municipalités pour stimuler l’augmentation de l’offre. Les 176 appartements résidentiels du bâtiment étudiant représentent 12 % du total des nouvelles unités résidentielles de la ville.

Le maire Brian Patterson a déclaré que la surperformance de Kingston est le résultat d’un « effort concerté » de la ville pour encourager la construction de nouveaux logements, notamment en traitant les constructeurs et les agences à but non lucratif comme des partenaires, car ils contrôlent les décisions de commencer la construction une fois les approbations obtenues.

« En fin de compte, nous ne réussirons ou n’échouerons qu’ensemble », a-t-il déclaré lors d’une récente interview dans son bureau du secteur riverain.

M. Patterson décrit les immeubles résidentiels de grande hauteur qui parsèment désormais la ville, y compris les propriétés étudiantes de Podium Developments, comme une « percée », soulignant qu’ils faisaient suite à d’intenses discussions sur la protection du patrimoine du centre-ville de Kingston. « Pendant des années et des années, je pense qu’il y a eu une lutte pour la hauteur, et il y a toujours eu une lutte pour essayer de rendre le bâtiment aussi bas que possible », a-t-il déclaré.

Cela a changé, a déclaré M. Patterson, après que lui et d’autres partisans ont réussi à rassembler un soutien politique pour préserver le centre-ville en ajoutant des résidents dans des appartements de grande hauteur et des immeubles d’habitation dans des poches du centre-ville. Les dortoirs ont également apporté un renouveau bienvenu à Williamsville, qui était autrefois dominée par des parkings de voitures d’occasion et des stations-service, a-t-il déclaré.

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Michael Rio, à gauche, et Isabelle Azoulay, étudiants de l’Université Queen’s, emménagent dans le nouveau bâtiment GEO à Kingston, le 1er mai.Bourse James Buddle/The Globe and Mail

Cependant, l’adoption de la densité par Kingston a contrarié certains habitants, qui affirment que même si la ville s’agrandit, l’équilibre de ses quartiers centraux existants est perturbé par des centaines d’étudiants dans les tours.

« C’est une question d’équilibre », a déclaré Leah Westlake, qui enseigne l’anglais aux immigrants. « Il s’agit d’un point de basculement. Combien c’est trop ? »

Mme Westlake et d’autres critiques affirment que les complexes étudiants entraînent des fêtes bruyantes et du trafic provenant des véhicules de livraison de nourriture et de colis vers les quartiers. Mais elle a ajouté qu’elle n’était pas opposée à une augmentation de la densité de population et qu’elle accueillerait favorablement les immeubles d’habitation traditionnels et les projets de logements abordables.

Elle a aidé à diriger l’opposition de la communauté au projet de condominiums de grande hauteur au centre-ville, que le promoteur a porté devant le Tribunal foncier de l’Ontario en raison du retard de la ville à prendre une décision sur sa demande de rezonage. Les deux parties ont négocié un accord l’année dernière, qui prévoyait d’abaisser légèrement la hauteur du podium à 15 étages, de réduire le nombre d’unités et de fournir des fonds pour des logements abordables.

Pour la part de Podium, un responsable affirme que les propriétés de l’entreprise contribuent en fait à protéger les quartiers établis de Kingston en attirant les étudiants dans des bâtiments gérés par des professionnels, de sorte que moins de jeunes louent des maisons dans des rues résidentielles, où leurs heures tardives et leurs fêtes dérangent les voisins.

« Je pense que l’avantage de cette classe d’actifs est qu’elle régule et éloigne ces personnes des zones moins surveillées », a déclaré Christian Huguet, directeur général et responsable du développement chez Podium.

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Bien que tout le monde puisse louer des appartements dans les propriétés Podium, M. Huggett a déclaré que 80 à 90 pour cent des locataires sont des étudiants.

Le promoteur cible les étudiants avec des logements entièrement meublés qui sont loués par chambre et non par appartement entier. Si nécessaire, la société de gestion immobilière assigne des colocataires et arbitre les litiges. Le plus récent bâtiment du Podium, qui a accueilli les résidents plus tôt ce mois-ci, dispose de salles d’étude à chaque étage et d’une section parents sur son site Web.

Cependant, les loyers sont assez élevés, à partir d’environ 1 400 $ par personne pour un logement de trois chambres et une salle de bain.

Le marché locatif à Kingston est tendu, avec un taux d’inoccupation de moins de 1 pour cent pour les logements locatifs construits à cet effet dans la région en octobre dernier, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

L’Université Queens « travaille en collaboration » avec la ville et les propriétaires privés et prévoit d’augmenter ses options de logement, a déclaré la porte-parole de l’Université Queens, Julie Brown, dans un courriel.

Cependant, Mme Brown a déclaré qu’en raison de l’augmentation des inscriptions et des projets de rénovation, Queen’s n’est pas en mesure de garantir l’hébergement de tous les étudiants de première année à partir de l’automne. Au lieu de cela, ceux qui ont reçu des offres d’admission avant la mi-avril et qui ont respecté la date limite de dépôt pourront obtenir une chambre.

Helena Shimwell, qui entame sa quatrième année d’études politiques à l’Université Queen’s, a déclaré que trouver un logement abordable à Kingston est stressant pour les étudiants, car cela commence souvent des mois à l’avance.

Mme Shemwell, qui a emménagé dans une maison avec des colocataires près du campus au début du mois, a des amis qui vivent dans des immeubles étudiants, mais a déclaré que son budget était épuisé.

« Trouver un logement à Kingston en ce moment est très difficile, simplement à cause du nombre d’étudiants qui cherchent en même temps », a-t-elle déclaré. « C’est juste très compétitif et difficile. »