Les assureurs hypothécaires canadiens garantissent des milliards de dollars en prêts que les emprunteurs doivent de plus en plus à la valeur de leur propriété.
Les divulgations financières des trois plus grands assureurs hypothécaires du Canada montrent que la baisse des prix des maisons au cours de la dernière année a miné la valeur nette des propriétés des propriétaires. Un nombre croissant d’entre eux doivent maintenant plus que la valeur de leur maison, ce qui augmente le risque pour les compagnies d’assurance d’attraper des paiements.
Plus un propriétaire a de dettes par rapport à la valeur de la propriété, plus elle est élevée dans une mesure de prêt clé appelée le ratio prêt-valeur (LTV).
Plus le ratio est élevé, plus le risque du prêt est élevé pour le prêteur et les assureurs hypothécaires qui couvrent les banques contre les pertes en cas de défaut de paiement des propriétaires. Alors que les assureurs hypothécaires affichent des retards historiquement bas, ils sont confrontés à un risque accru de paiements d’assurance plus élevés si les propriétaires ne sont pas en mesure de payer des primes hypothécaires plus élevées.
Les révélations fournissent une fenêtre sur la fragilité du marché hypothécaire après que la Banque du Canada a relevé son taux d’intérêt directeur à 4,5% contre 0,25% en moins d’un an. Une forte hausse des coûts d’emprunt a ralenti le marché du logement et entraîné une baisse de 15,5 % des prix nationaux des logements au cours de l’année écoulée. Ceci, à son tour, a conduit à l’abandon des prêts de certains propriétaires.
Le régulateur de la Fed considère un prêt plus risqué si le propriétaire doit plus des trois quarts de la valeur de sa maison, ce qui signifie que le ratio de valeur minimum (LTV) est supérieur à 75 %.
Désormais, les assureurs rapportent qu’un pourcentage croissant d’emprunteurs hypothécaires individuels ont un ratio LTV supérieur à cette limite. Dans certains cas, les emprunteurs ont des hypothèques supérieures à la valeur actualisée de leur propriété, ou un ratio LTV supérieur à 100 %.
Les divulgations de la Canada Guaranty Mortal Insurance Company montrent que la proportion de prêts avec un ratio de plafond discrétionnaire estimé à plus de 100 % a plus que sextuplé pour atteindre près de 4 milliards de dollars au quatrième trimestre de l’année dernière. Cela représente 5 % de l’encours des prêts hypothécaires assurés pour les particuliers, selon les mesures trimestrielles du portefeuille de Canada Guaranty.
Cela représente une augmentation par rapport aux 532 millions de dollars, soit 0,74%, des prêts hypothécaires assurés dus au quatrième trimestre de 2021, selon les divulgations.
Canada Guaranty a calculé les ratios LTV estimés en utilisant le solde hypothécaire actuel divisé par la valeur estimée actuelle de la propriété. La société a ajusté les valeurs des propriétés en fonction des baisses récentes des prix des maisons dans diverses communautés.
Cependant, la baisse de la valeur des maisons n’a pas encore entraîné de pertes plus importantes pour les assureurs hypothécaires. Le taux de retard de paiement de Canada Guaranty était de 0,1 % à la fin de l’année dernière. Il s’agit d’un creux historique, a déclaré Mary Putnam, porte-parole de Canada Guaranty. Elle a déclaré que l’assureur avait « des processus éprouvés pour travailler avec nos prêteurs afin de garder les emprunteurs chez eux ».
« Canada Guaranty est bien capitalisée pour résister à des scénarios macroéconomiques sévères, y compris des capitaux supplémentaires pour des prêts de plus grande valeur », a déclaré Mme Putnam, vice-présidente de la compagnie d’assurance, dans un communiqué envoyé par courrier électronique.
Une assurance hypothécaire est requise si l’emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat de la propriété. L’assurance protège le prêteur des pertes en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Les deux autres assureurs du pays, Sagen MI Canada Inc., ont également fait rapport. et Société canadienne d’hypothèques et de logement. , que la proportion de prêts ayant la valeur la plus élevée à long terme doublera en 2022.
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Ces deux sociétés ne fournissent pas de détails sur les pourcentages LTV supérieurs à 100 %. La catégorie de pourcentage signalée la plus élevée est supérieure à 95 %.
Sagen avait 14 milliards de dollars, ou 10%, de prêts hypothécaires assurés en cours avec un taux d’efficacité à long terme de plus de 95% au quatrième trimestre de l’année dernière. Cela se compare à 7 milliards de dollars, ou 5%, des prêts hypothécaires assurés en cours au cours de la même période de 2021, selon les récentes divulgations financières.
La société n’a pas répondu à une question sur la raison pour laquelle elle n’a pas fourni d’informations supplémentaires sur les prêts supérieurs à 100 %. Sagen n’a pas non plus répondu à la question de savoir si elle obtenait actuellement des prêts supérieurs à la valeur estimative de la propriété.
La SCHL, l’assureur hypothécaire financé par les contribuables, a affiché une croissance similaire des ratios LTV pour les propriétaires ayant des hypothèques assurées. Ses résultats pour le troisième trimestre 2022 montrent que 2,8 % de ses prêts assurés sont actualisés à plus de 95 %. Cela représente un solde hypothécaire assuré de 5 milliards de dollars.
Au quatrième trimestre de 2021, la période avant que les prix des maisons ne commencent à baisser, le pourcentage de l’institution avec le RPV le plus élevé était de 1,2 %, ce qui représente un solde assuré dû de 2,3 milliards de dollars.
La porte-parole de la SCHL, Claudie Chabot, a déclaré qu’historiquement, le pourcentage de prêts dont le RPV était supérieur à 95 % était très faible et qu’il ne semblait donc pas nécessaire de déclarer les prêts supérieurs à 100 %.
« Bien que le pourcentage global de prêts avec un LTV supérieur à 95 ait augmenté, le nombre supérieur à 100 reste faible », a-t-elle déclaré dans un communiqué envoyé par courrier électronique.
Au troisième trimestre, 0,3 % de l’encours total du portefeuille de la SCHL avait un RPV supérieur à 100 %, selon Mme Chabot.
« Nous surveillons constamment notre profil d’entreprise et ajustons nos politiques de souscription au besoin », a-t-elle déclaré.
La Banque du Canada a déclaré qu’elle était pleinement consciente de l’impact des taux d’intérêt plus élevés sur les emprunteurs ayant des hypothèques à taux variable. Au Canada, le produit à prix variable le plus courant comporte des paiements mensuels fixes. Cela signifie que lorsque les taux d’intérêt augmentent, une part plus élevée du paiement mensuel de l’emprunteur est consacrée aux intérêts et une part plus faible à la réduction du principal.
Les taux d’intérêt ont augmenté si rapidement que les emprunteurs se sont retrouvés dans une position où leurs paiements mensuels ne couvraient pas la totalité de la partie intérêts de leur prêt. Les intérêts impayés sont alors ajoutés au principal et le montant initial du prêt de l’emprunteur est augmenté. Cela a également contribué à la hausse de la valeur LTV.
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