mars 29, 2024

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Le régulateur bancaire canadien resserre les règles hypothécaires HELOC pour freiner la dette croissante des propriétaires

Le régulateur bancaire canadien resserre les règles hypothécaires HELOC pour freiner la dette croissante des propriétaires

Maisons à vendre dans un nouveau lotissement à Airdrie, Alta. , le vendredi 28 janvier 2022. L’Association canadienne de l’immeuble affirme que le rythme des ventes de maisons a ralenti en avril en raison de la hausse des taux hypothécaires. La Presse Canadienne / Jeff MacintoshJeff McIntosh/La Presse Canadienne

Le type de marge de crédit immobilier le plus en vogue est sous le feu croisé de l’organisme de réglementation bancaire canadien, qui cherche à freiner les emprunts risqués, car la hausse des taux d’intérêt exerce une pression supplémentaire sur les propriétaires endettés.

Le produit à l’étude est l’hypothèque de réhabilitation – une hypothèque conventionnelle le bail immobilier Combiné avec une marge de crédit dont la taille augmente lorsque le client rembourse le capital de l’hypothèque. L’organisme de réglementation, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), les appelle les programmes communs de prêts hypothécaires, ou « CLP », et les surveille avec prudence alors qu’ils se propagent sauvagement alors que les prix des maisons montent en flèche.

Au cours des deux premières années de COVID-19[feminine] Les emprunts hypothécaires à taux révisable pandémique ont augmenté de 34 % et la valeur totale des produits de prêts syndiqués a totalisé 737 milliards de dollars au premier trimestre de 2022, selon les données de la Banque du Canada. Cela représentait 42% de tous les prêts immobiliers garantis, contre 37% au premier trimestre 2020 et 36,5% à la même période en 2019.

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Cette forte augmentation a retenu l’attention du BSIF. Dans un discours prononcé en janvier, le surintendant Peter Routledge a déclaré que les hypothèques modifiables représentent désormais « une partie importante de la dette hypothécaire non assurée du Canada ». Tout en reconnaissant qu’ils peuvent être des outils financiers utiles lorsqu’ils sont utilisés de manière responsable, M. Routledge a déclaré qu’ils « peuvent également créer des vulnérabilités » pour le système financier et augmenter « le risque de perte pour les prêteurs ».

Le BSIF a annoncé qu’il annoncera des modifications aux règles régissant ces produits ce printemps et a identifié deux principales préoccupations. La première est que la capacité d’emprunter sur la valeur nette de la maison après chaque paiement de capital a le potentiel de maintenir les clients endettés.

L’autre est que les HELOC peuvent être utilisés pour masquer les problèmes de trésorerie auxquels un emprunteur peut être confronté, ce qui rend difficile pour les prêteurs et les régulateurs de repérer les problèmes imminents, en particulier en temps de crise.

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Dans un discours en novembre dernier, M. Routledge a laissé entendre que le BSIF pourrait obliger les banques à classer les prêts hypothécaires convertibles comme des prêts plus risqués, ce qui rendrait plus coûteux pour les prêteurs de respecter leurs livres, car ils devraient allouer plus de capital à chaque prêt. Il a également déclaré que le régulateur pourrait resserrer les règles sur la manière dont les prêteurs garantissent ces prêts.

Les banquiers et les experts du secteur hypothécaire affirment que le régulateur pourrait également limiter les restrictions sur le montant que les propriétaires peuvent emprunter sur leur maison, ou les forcer à requalifier les augmentations pour leur HELOC.

Ces changements peuvent aider à réduire certains des emprunts les plus risqués, mais il n’est pas certain qu’ils ralentiront la demande de manière significative. Les experts disent que les banques sont susceptibles de répercuter les coûts en capital plus élevés pour ces hypothèques en facturant aux clients des taux d’intérêt plus élevés.

« Cela augmentera les coûts pour les prêteurs, auquel cas la stratégie de tarification de ces types de produits devra être recalculée pour tous les prêteurs », a déclaré Maxim Stenser, directeur du groupe de lobbying immobilier Mortgage Professionals Canada. « S’il y avait plus de coûts impliqués dans la fabrication et l’entretien de ce produit, il deviendrait plus coûteux de le fournir aux clients, de sorte que les clients sont susceptibles d’en être affectés. »

Le refinancement des prêts immobiliers est désormais un produit de base pour la plupart des grands prêteurs. Les banques le proposent comme un puissant outil d’emprunt qui permet aux clients d’accéder facilement à la valeur nette de leur maison.

Un site Web faisant la promotion de la gamme de produits prêts à l’emploi de la Banque de Montréal expose succinctement le concept d’un prêt hypothécaire réhabilité : « Faites une demande unique. Empruntez-en un peu. Remboursez-en un peu.

D’autres banques ont marqué leurs prêts hypothécaires réhabilités avec des poids lourds tels que Home Equity FlexLine de TD et Home Power Plan de CIBC. Les porte-parole des cinq plus grandes banques du Canada ont refusé de préciser le pourcentage du total des prêts hypothécaires que ces produits représentaient.

Mais les régulateurs affirment que les produits risquent également de permettre aux clients de dépenser au-delà de leurs moyens et d’accumuler une dette persistante qui pourrait les rendre plus vulnérables en cas de ralentissement économique.

Avec la flambée des prix des maisons à l’échelle nationale à la fin de l’année dernière, Routledge a déclaré en novembre que la capacité des prêts hypothécaires convertibles à donner aux propriétaires une plus grande partie de leurs emprunts « pourrait en même temps nourrir et aider les Canadiens à résister à la hausse des évaluations des maisons ». En effet, les propriétaires peuvent emprunter sur la base de marges de crédit liées à leurs maisons existantes pour acheter des propriétés de vacances et des investissements.

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Aujourd’hui, le marché du logement a connu un froid sévère en raison de la hausse des taux hypothécaires. Économistes Prédire que le prix d’une maison typique au Canada pourrait chuter d’un facteur deux cette année.

Cela réduira la valeur des avoirs du propriétaire par rapport à la taille de l’hypothèque et les rapprochera du niveau d’endettement que le BSIF considère gênant : les emprunteurs qui doivent à leur prêteur plus de 65 % de la valeur de la maison, également connue sous le nom de prêt- ratio sur valeur (LTV), une mesure clé Il est utilisé pour évaluer les risques dans le système financier. Un ratio plus élevé représente un niveau d’endettement plus élevé qui peut causer plus de problèmes au système financier.

« Ce sous-groupe d’emprunteurs qui doivent plus de 65% du LTV présente le plus grand risque », a déclaré la porte-parole du BSIF, Carol Sindon, dans un courriel cette semaine.

Selon les données de la Banque du Canada, les emprunteurs au-dessus de ce seuil représentaient 28 % de l’encours des prêts hypothécaires consolidés au premier trimestre de cette année. Au premier trimestre 2020, il était de 42 %.

Il n’est pas clair si le niveau d’emprunt subprime a été réduit parce que les prix des maisons ont augmenté de façon spectaculaire, ou parce que les emprunteurs ont retiré de petites quantités de leurs HELOCs.

Quoi qu’il en soit, à mesure que les prix des maisons commenceront à baisser, la baisse des prix exercera une pression à la hausse sur les ratios LTV des propriétaires.

« Il est important de noter que ces chiffres sont basés sur la valeur marchande actuelle des maisons et sont susceptibles de changer à mesure que le marché évolue », a déclaré Mme Seindon. « Si les prix des maisons chutent par rapport à ces sommets, nous nous attendons à ce que la valeur permanente actuelle du secteur immobilier et la partie supérieure à 65% augmentent également. »

Cela signifie que les emprunteurs peuvent soudainement se retrouver à un taux beaucoup plus élevé. S’ils dépassent le seuil de valeur permanente de 65% sur la partie HELOC de leur prêt syndiqué, ils devront commencer à rembourser une partie du principal HELOC. Pour les emprunteurs qui ont été surexploités, cela peut faire des ravages sur leurs finances.

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La plupart des HELOC exigent uniquement que les clients paient les intérêts courus, et non le principal du prêt. Étant donné que les prêts sont garantis par la maison de l’emprunteur, ils portent généralement des taux d’intérêt inférieurs à ceux des dettes non garanties.

L’une des raisons pour lesquelles les banques veulent offrir des prêts hypothécaires réhabilités est qu’ils rendent les consommateurs moins susceptibles de se tourner vers un concurrent. Il est facile d’allouer un crédit immobilier traditionnel d’une banque à une autre, mais la CLP doit être entièrement libérée de l’un des prêteurs et réimmatriculée auprès de la nouvelle banque. Ce processus oblige l’emprunteur à payer les frais et à passer par des tracas administratifs.

Il n’est pas clair si ces prêts combinés présentent un risque imminent pour le système financier. Les données de la Banque du Canada montrent qu’une grande partie des clients ont des niveaux d’endettement relativement faibles. Au premier trimestre de cette année, 41 % des emprunteurs syndiqués avaient une valeur à long terme égale ou inférieure à 50 %.

L’industrie hypothécaire dit que le BSIF réagit de manière excessive. Ils disent que les HELOC donnent aux emprunteurs un accès facile à la valeur nette de leur maison à un taux d’intérêt inférieur à celui d’autres prêts tels que les cartes de crédit, les marges de crédit personnelles et les prêts sur salaire.

Les HELOC sont couramment utilisés pour les rénovations domiciliaires, les investissements immobiliers locatifs, pour accumuler des dettes de carte de crédit plus coûteuses à des taux d’intérêt bas, ainsi qu’une source de fonds d’urgence si l’emprunteur a besoin d’une injection rapide d’argent.

Par exemple, si un emprunteur perd son emploi et n’a plus de revenu d’emploi pour payer son hypothèque, le recours à un HELOC peut être une mesure temporaire et peu coûteuse pour effectuer des versements hypothécaires tout en cherchant une autre source de revenu.

Les HELOC empêchent beaucoup plus de défauts qu’ils n’en provoquent. La raison est simple. « Lorsque les temps sont durs et que vous n’avez pas de liquidités disponibles, les prêts hypothécaires convertibles vous permettent de continuer à payer votre prêt hypothécaire », a déclaré Robert McCallister, courtier en prêts hypothécaires et stratège.

Ce qui inquiète les régulateurs, c’est lorsque des mesures temporaires se transforment en solutions permanentes – un cycle d’emprunt que l’Agence financière à la consommation du Canada a décrit comme une «spirale de la dette sur valeur domiciliaire».

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