décembre 8, 2022

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Le mythe d’une pénurie d’approvisionnement dans la bulle immobilière canadienne se désintègre: BMO

L’immobilier canadien est soudainement en pénurie après des taux historiquement bas. Pas dans les grandes villes prospères, mais dans les petites villes et les communes rurales. Le Canada a connu le boom le plus important, mais cela a été démontré dans presque toutes les économies avancées. Juste après la baisse des prix pour stimuler la demande, il y a eu une pénurie soudaine partout. BMO Capital . Les économistes ont affirmé qu’il s’agissait d’une bulle alimentée par le crédit. La hausse des taux d’intérêt montre maintenant que le récit de l’offre insuffisante est en train de s’effondrer.

L’immobilier canadien a été stimulé par une bulle spéculative, et non par un manque d’approvisionnement

BMO a notamment contesté le récit canadien des pénuries d’approvisionnement. Sauf pour le professeur SFU Andy Yan, quelques spécialistes ont remis en cause la narration de l’émission. C’était logique – les taux d’intérêt ont été abaissés et il n’y avait plus de maisons. De toute évidence, les taux bas conçus pour stimuler la demande pour aider l’inflation n’ont joué aucun rôle. Clair comme de la boue pour la plupart des économistes.

Il est vrai qu’il y a eu une pénurie de biens immobiliers à vendre au Canada… aux États-Unis, en Australie, aux Pays-Bas et dans presque toutes les économies développées. Il s’agit d’un résultat escompté et d’une réaction naturelle à la réduction des tarifs.

La baisse des taux d’intérêt aide à élargir les budgets, mais surtout stimule la demande. Cette stimulation de la demande vise à dépasser l’offre et à augmenter les prix des maisons. Lorsque les prix montent, cela attire également plus de gens à acheter. Personne ne veut payer plus pour quelque chose, ce qui est le même principe qui alimente les craintes de déflation. Des prix plus bas signifient que les gens attendent de voir jusqu’où ils iront, tandis que des prix plus élevés conduisent à FOMO. C’est une caractéristique bien connue de l’hyperinflation.

Dans le même temps, personne ne veut vendre ses actifs à des prix plus élevés car c’est son ticket d’or. Personne ne veut vendre un gadget qui rapporte des milliers de dollars par mois. En fait, les propriétaires actuels de ces actifs essaient de tirer profit de l’achat de plus. Cela apparaît en bonne place avec l’afflux de flux de trésorerie des investisseurs passifs. Le Canada a enregistré plus du quart des achats récents d’investisseurs.

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Tout le monde a vu une opportunité dans sa vie de faire fortune, peu importe où. Le Canada, le deuxième plus grand pays du monde et l’un des pays les plus densément peuplés, est à court de terres. Pas à Vancouver ou à Montréal, mais dans de petites villes et des campagnes, souvent au milieu de nulle part.

BMO ne l’achetait pas. «Pendant la majeure partie de l’année écoulée, nous avons joué sans relâche sur les marchés immobiliers de l’Ontario dans les petites et moyennes villes», a déclaré Douglas Porter, économiste en chef de la banque.

Les petits marchés immobiliers ruraux à faible revenu se négocient comme des villes à PIB élevé

Pour illustrer son propos, il utilise Chatham Estates. Belle mais banale ville à environ 3 heures de Toronto. En le tapant sur Google, vous obtenez la deuxième question la plus populaire : « Est-ce que Chatham est une zone défavorisée ? » C’est en quelque sorte devenu une ville en plein essor, les investisseurs et les acheteurs entrants faisant grimper les prix à un rythme plus rapide que Toronto.

« Un exemple choisi était Chatham, où après des décennies de croissance pratiquement nulle, les prix ont soudainement bondi de près de 90% au cours des deux premières années de la pandémie », a déclaré Porter.

Ajoutant: « Le sprint a fait grimper les prix des maisons dans des villes comme celle-ci au-dessus d’Edmonton (qui, il y a à peine quatre ans, a doublé les prix de Chatham) et presque aux niveaux de Calgary. »

Chatham se négocie à des prix proches de calgary. Un petit marché immobilier, essentiellement rural, au même prix qu’un centre énergétique mondial. Avec la moitié du revenu médian des ménages à Calgary, pour démarrer.

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Non, tous les marchés n’ont pas soudainement manqué de logements après les baisses de prix

BMO a expliqué que la hausse des prix était due à un manque d’approvisionnement, et personne n’entendrait le contraire. « Une certaine partie des analystes – presque tout le monde sauf nous – nous a assuré que tout cela était dû à un manque d’offre, alors que la demande massive d’investissement au milieu de taux très bas n’a rien à voir avec la hausse soudaine des prix », a déclaré Porter. . .

« Il est curieux que des villes comme Windsor, Welland, Woodstock et Waterloo connaissent toutes simultanément de graves pénuries d’approvisionnement, après des décennies d’absence de telles discussions dans cette région. »

Une pénurie d’approvisionnement s’est produite dans presque toutes les économies avancées à des taux très faibles. BMO a fait valoir l’an dernier qu’il était Le pays des mégapoles improbables du monde entier s’est épuisé en même temps. Il était également peu probable que l’administration de la ville ait tous échoué en même temps. Cela était probablement dû à la demande accrue générée par le crédit facile.

La Banque des règlements internationaux, l’organe de la banque centrale mondiale, a produit des recherches faisant valoir Les banques centrales gonflent les prix de l’immobilier. Ils ont publié une étude qui attribuait la hausse des prix mondiaux des maisons à la politique monétaire. Selon eux, le crédit bon marché était le principal moteur, et non le manque d’offre. Des erreurs de politique monétaire ont été commises partout dans le monde parce qu’elles sont bénies par une croissance facile.

La Banque des règlements internationaux a conseillé aux banques centrales d’augmenter les taux d’intérêt et de réduire le crédit pour inverser le chaos. Ils avertissent que ne pas le faire pourrait conduire à une crise financière. Il convient de noter que Le président de la Banque centrale du Canada a récemment été nommé gouverneur en chef de la Banque des règlements internationaux.

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Phew! Les taux d’intérêt élevés résolvent la crise de l’offre immobilière

Sans aucun doute, des taux plus élevés ont soudainement résolu la crise d’approvisionnement. Beaucoup de gens ne réalisent pas que l’application doit être qualifiée ou qu’elle n’existe pas. Tout le monde veut un diamant de la taille de sa tête, mais est-il prêt à payer des millions pour cela ? Probablement pas, alors peut-être que faire plus pour lutter contre l’inflation n’est pas le facteur limitant. Honnêtement, peu importe s’il y a un milliard d’investisseurs qui attendent d’acheter des maisons. Ils ne l’achètent pas à ces prix, donc la demande n’est pas vraiment là.

Lorsque les prix ont augmenté et que les prix ont commencé à baisser, la demande éligible pour acheter à ces prix est tombée d’une falaise. Dites adieu aux investisseurs qui cherchent à acheter des biens immobiliers à flux de trésorerie négatifs et à compter sur l’appréciation. Bonjour nouvel inventaire.

« Eh bien, avant le changement, les premières augmentations de prix modérées ont fait chuter les prix dans ces villes chaudes tout d’un coup sans aucun changement spécifique dans l’offre de fond », a-t-il déclaré.

« Chatham, par exemple, a connu une baisse de 20 % des prix au cours des quatre mois précédant juin – l’une des plus fortes baisses du pays ; et rappelez-vous, c’est avant le début du rallye massif de 100 points de base la semaine dernière. Pensez-vous que c’est en fait tout La demande spéculative incontrôlable était-elle le vrai problème ? »
Banques centrales. Y a-t-il une crise qu’ils ne peuvent pas Créer Résoudre?