Le marché canadien de l’habitation parie que les taux d’intérêt n’augmenteront jamais

Ce pourraient être les prêts à faible taux d’intérêt qui contribuent à alimenter l’un des marchés immobiliers les plus agités au monde qui le font exploser.

Pendant 12 années consécutives, le marché canadien de l’habitation a atteint des sommets records. Les stocks serrés, en particulier à Toronto et à Vancouver, ont fait des hausses des prix de l’immobilier et des guerres d’enchères parmi les plus agressives ailleurs.

Cela a incité les Canadiens à jouer un jeu très dangereux. Pour maintenir leurs paiements mensuels en attente alors que les prix des maisons continuent d’augmenter, un nombre record de demandeurs de prêt hypothécaire choisissent de contracter des prêts offrant les taux d’intérêt initiaux les plus bas. Le problème avec ces prêts, connus sous le nom de prêts hypothécaires à taux variable, est que leurs taux augmentent automatiquement avec le coût d’emprunt standard d’un pays. Et selon toutes les indications, il est sur le point d’augmenter – probablement beaucoup. Les décideurs de la Banque du Canada devraient relever le taux de 0,25 % lors de sa réunion du 26 janvier pour calmer la flambée de l’inflation, puis poursuivre avec plusieurs autres hausses au cours des deux prochaines années.

Une augmentation de plus d’un point de pourcentage du taux de la banque centrale – les concessionnaires de Toronto s’attendent à un point et demi – se retournerait contre les propriétaires, faisant grimper le coût des prêts hypothécaires à ceux actuellement offerts sur les prêts traditionnels à taux fixe. Pour les anciens du marché du logement, les articles ici – les acheteurs fatigués soudainement frappés par la hausse des coûts d’emprunt – sont un mélange de problèmes. Alors que prédire un effondrement du marché canadien de l’habitation était une idée embarrassante il y a deux décennies, certains ont le courage de brandir à nouveau le spectre.

David Rosenberg, un économiste qui a prédit l’effondrement du logement aux États-Unis en 2008 et dirige maintenant sa propre société d’analyse, Rosenberg Research & Associates Inc.

S’il y a quelque chose, dit-il, c’est peut-être que le marché sous-estime, et non surestime, le nombre de hausses de taux qui pourraient survenir si la Banque du Canada paniquait face à l’inflation la plus rapide en 30 ans. « Il y a un plus grand risque qu’ils se resserrent trop, et ils peuvent se resserrer même avec quelques hausses de taux. »

effet domino

Le souci n’est pas que les propriétaires canadiens soient sous-marins dans leurs paiements hypothécaires – ce qui a causé des défauts de paiement massifs et des saisies aux États-Unis en 2008. Lorsque les taux augmentent, la plupart des prêts à taux variable au Canada permettent aux emprunteurs de conserver leurs paiements. Le paiement mensuel est le même et ne payer qu’un montant inférieur de capital pour compenser les intérêts plus élevés. Alors que les craintes d’une bulle immobilière augmentaient, le gouvernement a imposé une couche de protection supplémentaire sous la forme d’un test de résistance, garantissant que les nouveaux emprunteurs auraient un revenu suffisant pour gérer des paiements d’intérêts plus élevés.

Rosenberg a déclaré que les investisseurs, dont la participation au marché du logement a augmenté plus rapidement que tout autre type d’acheteur, sont les plus susceptibles de vendre. Au milieu de 2021, les investisseurs représentaient un cinquième de toutes les maisons achetées au Canada, selon les dernières données de la banque centrale.

Les investisseurs considèrent leurs propriétés comme une source de profit, de sorte qu’ils peuvent avoir moins de soucis à vendre que les propriétaires occupants lorsque l’économie devient moins favorable, selon une étude de la Banque d’Angleterre. De plus, la plus grande proportion de la dette que les investisseurs détiennent par rapport à leur revenu peut les rendre plus sensibles aux variations des taux d’intérêt, selon une étude de la Banque du Canada. Et à la fin de 2020, environ 40 % des investisseurs avaient atteint le seuil de rentabilité, laissant ce groupe entièrement dépendant de la hausse des prix pour gagner un rendement, selon une enquête informelle auprès des propriétaires d’immeubles de placement réalisée par Veritas Investment Research, basée à Toronto.

Pris ensemble, cela pourrait signifier que même les investisseurs qui ont réussi un test de résistance du gouvernement décident que cela ne vaut pas la peine si les prix augmentent vraiment.

« Les investisseurs ont tendance à emprunter même leurs globes oculaires », a déclaré Rosenberg. « C’est là que la vente commencera, mais elle se répandra comme des dominos. »

Mais les investisseurs, les acheteurs de maison moyens et les courtiers en hypothèques ne semblent pas croire que la Banque du Canada augmentera les taux d’intérêt de manière significative.

Si le passé est une indication, tout ira bien, dit Vlad Mevsky, un investisseur immobilier qui possède environ 17 propriétés dans le sud-ouest de l’Ontario et qui vient d’obtenir un prêt hypothécaire variable en août.

La Banque du Canada n’a pas eu de taux directeur supérieur à 1,75 % depuis avant la crise financière de 2008, car les cycles de resserrement des taux d’intérêt ont tendance à être courts et superficiels. Alors que la pandémie continue de se propager à travers le pays, Mevsky voit de nombreuses raisons pour que la banque centrale maintienne les coûts d’emprunt bas.

« Je ne pense pas qu’ils augmenteront le nombre de fois qu’ils prévoient », a-t-il déclaré. « Même si vous montez plus haut, cela ne durera pas. Il y aura une autre crise, et il y aura quelque chose d’autre qui fera baisser à nouveau tous ces taux. Alors vous feriez mieux de payer une variable. »

« C’est impressionnant »

Les prêts à taux variable ont toujours été moins chers que les prêts hypothécaires à taux fixe, mais maintenant que le rabais est le plus important depuis une décennie, les Canadiens sont difficiles à manquer.

Les emprunteurs peuvent économiser plus de 1 point de pourcentage d’intérêts chaque mois en choisissant des taux variables plutôt que fixes. En effet, les prêts à taux fixe sont tarifés à partir d’obligations d’État, ils évoluent donc avec les marchés financiers – qui, selon les calculs de Bloomberg, ont déjà fixé six augmentations, soit un point de pourcentage et demi de coûts d’emprunt plus élevés.

Alors maintenant, si un emprunteur met de côté 20% sur une maison d’un million de dollars (799 000 $) – en dessous du prix moyen à Vancouver et à Toronto – et contracte un prêt à taux variable, il peut économiser environ 8 000 $ en paiements d’intérêts dans le premier verset Paiement. Un an si les tarifs restent. Les Canadiens semblent aimer ces probabilités.

Les prêts hypothécaires à taux variable représentaient plus de la moitié de tous les prêts immobiliers émis par les banques au Canada chaque mois de juillet à novembre, selon les dernières données de l’organisme de réglementation bancaire du pays. Ils n’ont jamais représenté plus de 50 % des nouveaux prêts hypothécaires, même pendant un mois dans ces dossiers, remontant à 2013, et encore moins cinq de suite. En revanche, les prêts hypothécaires à taux variable ne représentaient qu’environ 3 % des nouvelles demandes de prêt hypothécaire aux États-Unis en novembre, selon la Mortgage Bankers Association de ce pays.

Aujourd’hui, au Canada, les prêts hypothécaires à taux variable valent 372 milliards de dollars, soit 27,2 % des prêts immobiliers dus aux banques.

Tant que la Banque du Canada s’en tient à pas plus de quatre augmentations de taux d’un quart de point chacune, les emprunteurs ayant des hypothèques à taux variable économiseront quand même de l’argent — et c’est ce sur quoi ils parient.

« C’est malhonnête », a déclaré Jeff Evans, un courtier en hypothèques de Vancouver qui oriente environ 80% de ses clients vers des hypothèques à taux variable. « Ils ne sont pas vraiment dans une position économique pour faire les choses qu’ils menacent. »

Mais si les commerçants ont raison, certains emprunteurs pourraient être surpris par leur manque de préparation.

Le mois dernier, Lori Bebeck, chef de produit de 48 ans dans une entreprise de fournitures industrielles, a dépensé près d’un million de dollars dans une maison de campagne de la banlieue de Toronto. Le faible taux de son prêt hypothécaire à taux variable, à seulement 1,35 %, a été une aide compte tenu du prix affiché.

« Avec où je suis maintenant et où sont mes paiements mensuels, je peux vivre assez confortablement et ne pas avoir à m’inquiéter », a-t-elle déclaré. « Si les choses allaient beaucoup plus haut que cela, je serais plus intéressé par ce qui va arriver et ce qui va se passer. »

Si les taux augmentent, Bebek dit qu’elle réduira ses dépenses ailleurs et continuera à rembourser son prêt pour s’assurer qu’elle pourra être libre d’hypothèque au moment où elle prendra sa retraite. Le risque pour l’économie canadienne serait que les millions de propriétaires qui avaient accumulé des hypothèques à taux variable soient tous pris dans la même ceinture au même moment. Un tel impact sur les dépenses de consommation globales pourrait mettre certaines personnes au chômage, et si Bebek devient l’une d’entre elles, dit-elle, suivre le rythme de l’augmentation des versements hypothécaires pourrait devenir difficile.

« Je voulais profiter de ce dont je peux profiter maintenant », a déclaré Bebek à propos du choix de son hypothèque à taux variable plutôt qu’une hypothèque à taux fixe. « Je n’arrête pas de me dire qu’en fin de compte, je peux vendre. »