septembre 29, 2022

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Le Canada achète un concept de bail avec option d’achat. Voici comment ça fonctionne

Lorsque Christian Fraccia a entendu parler pour la première fois d’une opportunité de location avec option d’achat à Port Moody, en Colombie-Britannique, il y a quatre ans, il a vu un moyen de réaliser son rêve de posséder une maison pour la première fois, alors il a mis son nom dans le 30- loterie unitaire.

Environ 10% des 358 unités en développement en construction au 50 Electronic Avenue ont été vendues en location-achat, ce qui signifie que les acheteurs paient un loyer fixe de deux ans, qui est ensuite converti en capitaux propres.

Fracchia, un développeur de logiciels de 28 ans, a rendez-vous dans une semaine pour visiter son nouvel appartement d’une chambre près du SkyTrain et du parc côtier. Tout cela pour 10 000 $ et 1 000 $ par mois de loyer, ce qui correspond à un acompte de 470 000 $ d’ici deux ans.

« En gros, c’est comme un loyer gratuit pendant deux ans. Cet argent [I pay now] « Je continuerai à le faire tant que je poursuivrai la vente », a déclaré Fraccia, qui emménagera avec sa femme dans quelques mois.

Christian Fracchia et Persephone Lavender emménageront bientôt dans leur appartement loué à Port Moody, en Colombie-Britannique, après une attente de quatre ans. Fracchia a remporté un tirage au sort après que plus de 500 personnes aient enchéri pour tenter leur chance dans environ 30 unités d’une ou deux chambres à une courte distance de Rocky Point Park. (Fourni par Christian Fraccia)

La location-achat est une voie unique vers l’accession à la propriété qui retarde l’un des plus grands obstacles pour les nouveaux acheteurs – l’énorme mise de fonds.

Les partisans de ce modèle de financement hypothécaire affirment qu’il permet aux personnes dont le crédit est limité ou endommagé et qui ne peuvent pas se qualifier pour une hypothèque traditionnelle de travailler à la propriété.

Mais les critiques avertissent que la location avec option d’achat n’a pas été testée et présente certains pièges et risques, tels que les coûts d’entretien ou la possibilité de perdre un acompte, dans certains cas, si le locataire ne respecte pas les conditions de l’accord.

Le Canada finance davantage de projets comme celui-ci en créant un programme de location avec option d’achat dans le cadre des dépenses de 2 milliards de dollars visant à doubler la construction de maisons au cours des 10 prochaines années. Le financement, prévu dans les budgets précédents, vise à créer 17 000 nouveaux logements à travers le pays, y compris des logements plus rapides pour les sans-abri ou les personnes à risque d’itinérance, ainsi que des projets de logements abordables et au prix du marché.

200 millions de dollars de loyer avec option d’achat

De ces 2 milliards de dollars, 200 millions de dollars sont affectés au nouveau programme de location-achat. Ce fonds, géré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), encouragera les promoteurs et les constructeurs à créer davantage d’opportunités pour les acheteurs d’une première maison qui sont inondés d’exigences de mise de fonds, a déclaré le Premier ministre Justin Trudeau lors d’une conférence de presse à Kitchener, en Ontario. , le 30 août.

« Pour de nombreux locataires, épargner pour acheter une maison est de plus en plus difficile », a déclaré Trudeau. « Avec ce nouveau programme, nous travaillerons avec les fournisseurs de logements pour aider les familles à passer de la location à la propriété de leur propre maison. »

Les candidatures au Fonds d’innovation pour le logement abordable pendant cinq ans et son nouveau volet de location avec option d’achat ont ouvert le 30 août pour les municipalités, les promoteurs, les constructeurs, les organismes de logement communautaire, les organismes sans but lucratif et les organisations autochtones.

Le premier ministre Justin Trudeau était à Kitchener, en Ontario, le 30 août pour dévoiler un plan visant à ajouter un total de 17 000 nouveaux logements à travers le Canada. (James Sharani/CBC)

En 2018, lorsque le groupe Panatch a proposé des unités de location avec option d’achat à Port Moody, 500 personnes ont passé des commandes.

Le promoteur Kush Panatch de Richmond, en Colombie-Britannique, a déclaré qu’il n’avait jamais proposé de location avec option d’achat auparavant et qu’il était choqué par l’intense intérêt.

Il a fini par inviter uniquement les candidats de Port Moody à une sorte de tirage au sort, après avoir examiné des articles, dont un de Fracchia, qui voulait rester dans la communauté qu’il aimait.

Aussi excitant que cela puisse être, Panatch prévient que la location avec option d’achat n’est pas toujours la meilleure voie vers l’accession à la propriété.

« Nous avons beaucoup appris en faisant cela, a-t-il dit. Il y a eu de mauvaises surprises, malheureusement. »

Il a découvert des coûts inattendus – comme le fait que son entreprise devait assumer le coût de la TPS à partir du moment où le locataire a déménagé jusqu’à ce qu’il achète le logement. De plus, il y avait des aspects juridiques compliqués à naviguer. Panach a déclaré que des taux d’intérêt plus élevés avaient rendu le programme plus coûteux.

« Je pense qu’une aide des niveaux fédéral et régional contribuerait grandement à faciliter un programme comme celui-ci », a-t-il ajouté.

Comment ça marche?

Les termes d’un contrat de location-achat varient. Généralement, il s’agit d’un accord entre les locataires et les propriétaires ou les investisseurs pour acheter une maison à un prix spécifié à une date limite future. L’accord consiste en un bail et une option d’achat.

L’idée est de détenir la propriété à un acheteur potentiel afin qu’il puisse fournir ce qui est nécessaire pour se qualifier pour une hypothèque conventionnelle auprès d’un établissement de crédit.

Rachel Oliver de Clover Properties, au nord de Toronto, gère un programme privé de location avec option d’achat qui, selon elle, a aidé 600 familles ontariennes « à accélérer leur capacité à se rapprocher de l’accession à la propriété ».

Oliver dit que le locataire verse généralement un acompte en une seule fois – son entreprise exige généralement 20 000 $ – puis un loyer mensuel calculé sur ce qui est nécessaire pour obtenir 10 % du prix d’achat de la propriété d’ici la fin de leur mandat. Le loyer mensuel est également calculé sur le coût du déménagement de la propriété au taux d’intérêt actuel.

« C’est essentiellement une épargne forcée », a déclaré Oliver. « Nous vendons la propriété par incréments. »

Les travaux de construction de la phase deux de ce développement de Port Moody’s se terminent le 1er septembre. Le promoteur Panatch Group a vendu environ 30 des 358 unités de ce projet en location-vente. (Yvette Brende/CBC News)

Pendant la durée du bail, le locataire est souvent également responsable du paiement des frais d’entretien et de mise à niveau de la maison ou de l’unité de copropriété.

Pourquoi louer pour devenir propriétaire ?

Au début d’un contrat de location-achat, dit Oliver, ses clients peuvent fixer un prix d’achat de maison de, disons, 600 000 $ avec des plans d’achat dans cinq ans. Si la valeur de cette propriété s’élève à 650 000 $, le locataire obtient la valeur additionnelle de la maison qu’il s’est engagé à acheter.

Pendant ce temps, l’investisseur – ou, dans d’autres cas, le promoteur – détient l’hypothèque. Les taux de location des contrats de location-achat peuvent varier, mais sont généralement conformes à la valeur marchande des loyers en ce moment.

Oliver et son mari travaillent avec des investisseurs obligataires afin que le locataire puisse constituer un capital et devenir propriétaire pour la première fois beaucoup plus rapidement qu’il ne peut économiser.

Clover Properties prend de l’expansion en Alberta et au Québec en raison du besoin croissant des familles d’acquérir une maison avant que les prix ne montent en flèche.

Oliver dit que la location avec option d’achat convient mieux aux locataires qui ont du mal à obtenir une approbation hypothécaire en raison d’un faible revenu ou d’un crédit endommagé.

Mais elle prévient que le diable est dans les détails contractuels, c’est pourquoi elle dit qu’elle travaille avec l’acheteur et l’investisseur pour assurer le succès et éviter les investisseurs « avides ».

Remplir les conditions, ou perdre l’acompte

Oliver note également que le loyer des propriétaires doit être engagé. Elle dit que certains pendant la pandémie ont perdu des acomptes en raison de l’éclatement de la famille ou d’autres difficultés qui ont empêché les clients d’honorer leurs contrats et ont dû partir.

« S’ils arrêtent de payer à temps ou de payer le montant du contrat, ce sera une rupture de contrat. Nous ferons tout notre possible pour travailler avec les individus dans ce cas. Une fois qu’ils ont épuisé toutes les options… ils doivent quitter la propriété pour laquelle les crédits d’acompte sont perdus », a déclaré Oliver. C’est pourquoi nous procédons à un examen très minutieux.

De plus, contrairement aux locataires réguliers, les loyers aux propriétaires sont souvent responsables de l’entretien et de la modernisation.

Environ 30 des 358 unités en construction au 50 Electronic Avenue ont été vendues à bail à des acheteurs de Port Moody. Ils paieront chacun un loyer fixe pendant deux ans, puis cet argent sera converti en fonds propres pour un acompte. (Yvette Brende/CBC News)

Alors qu’Oliver attribue au gouvernement le mérite d’avoir exploré un outil non conventionnel pour l’achat d’une maison, elle est déçue que le nouveau fonds fédéral se concentre sur des projets de développement et ne permette pas aux propriétaires locatifs de magasiner sur le marché libre pour les maisons de revente.

« Ils soutiennent essentiellement les développeurs. Nous espérons que les constructeurs répercuteront légitimement les économies sur l’utilisateur final », a déclaré Oliver, qui pense que les développeurs devraient collaborer avec des loueurs expérimentés pour gérer des accords complexes.

Nouveau chemin, pas bien testé

Selon les défenseurs du logement, les programmes de location-achat fonctionnent dans les poches du Royaume-Uni, avec un certain succès.

Mais comme dans les grandes villes canadiennes, l’immobilier au Royaume-Uni est si cher qu’il est difficile de combler l’écart entre les bas salaires et l’accession à la propriété, et il y a eu peu d’appétit.

Paula Higgins, directrice générale de la HomeOwners Alliance à Londres, a déclaré que les lois sur la sécurité des bâtiments y étaient faibles et qu’il y avait des problèmes de financement par location-achat associés aux nouveaux développements. Elle a déclaré que certaines de ces unités construites pour les locataires étaient de mauvaise qualité, car les promoteurs ont réduit les coûts mais ont tout de même augmenté les subventions.

Si le Canada veut se lancer dans le jeu de la location-achat, Higgins a quelques conseils : assurez-vous que le locataire est le plus grand bienfaiteur.

« Je serais très méfiant à l’idée de créer un système dirigé par les développeurs – cela les aide, pas les locataires. »

Higgins dit qu’il est important que des logements de haute qualité et abordables soient construits, pas seulement des propriétés haut de gamme qui attirent les investisseurs et soient revendues à but lucratif et finalement à l’exclusion des familles locales.

Gary Schwartz, président de l’Association canadienne des prêteurs, a déclaré que demander un acompte sur une première maison est un énorme obstacle pour de nombreuses personnes à la lumière de la hausse des prix de l’immobilier et de l’inflation.

« Économiser pour un acompte de 20% est devenu un fardeau trop lourd pour de nombreux premiers acheteurs, les piégeant dans un circuit de location », a déclaré Schwartz.

« C’est excitant de voir la SCHL élaborer des programmes qui peuvent accélérer l’innovation dans le domaine de la location-achat. »

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