Faites attention à quoi vous attendre : un Ontarien se bat pour sa maison après l’échec d’un prêt hypothécaire privé

L’avocat de la société dit maintenant qu’il est prêt à négocier avec Christian Brooks, 44 ans, pour réduire l’hypothèque de 195 000 $ qui a grimpé à 248 000 $.

Brooks s’est adressé au prêteur alternatif pour un prêt en 2019 parce qu’il pensait que c’était sa seule option.

Le graphiste indépendant avait une faible cote de crédit, des factures à payer et une agence de recouvrement était à ses trousses. Ses déclarations de revenus montrent que son revenu annuel à l’époque était d’un peu plus de 7 000 $, excluant l’épargne.

« C’était la première fois que je faisais quelque chose comme ça », a déclaré Brooks. « C’était par désespoir. »

Je n’avais pas d’autre choix que de le prendre car j’étais déjà endetté financièrement.– Christian Brooks sur la signature d’une hypothèque avec Morex Capital

Ce type de prêt hypothécaire – financé par des investisseurs privés qui ont mis en commun des fonds pour fournir des prêts en échange d’un retour sur investissement – devient de plus en plus populaire au Canada. Les emprunteurs doivent être conscients qu’il n’est souvent pas soumis au même type de conditions de prêt qu’un prêt hypothécaire traditionnel proposé par une banque prêteuse.

Taux d’intérêt hypothécaire 10,49%

Une connaissance l’a référé à Morex Capital, une entreprise qui investit dans « des prêts hypothécaires résidentiels à court terme et à haut rendement en Ontario », selon son site Web.

Brooks n’achetait pas le bungalow détaché de Cheeseman Drive, il possédait déjà sa grand-mère. Brooks dit qu’il a été principalement élevé par elle et vit seul à la maison depuis qu’elle a emménagé dans une maison de retraite il y a plusieurs années.

Il est copropriétaire du titre de propriété, ce qui signifie qu’il héritera de la propriété au décès de sa grand-mère, et il a une procuration pour sa propriété, qu’il signe pour elle.

En juin 2019, Brooks a contracté un prêt immobilier de 800 000 $ sous la forme d’une hypothèque de 195 000 $ sur un an à 10,49 % d’intérêt, selon le site Web Mortgage Obligation examiné par CBC News.

Bien qu’il ait emprunté 195 000 $, Morex Capital a fourni 148 000 $ après frais et paiements.

Selon le document hypothécaire, les frais comprenaient un paiement de 29 000 $ à une personne que Brooks dit ne pas connaître, des frais d’administration de 8 000 $, des frais de courtage de 4 000 $ et des frais de renouvellement annuels pouvant aller jusqu’à 8 000 $, ainsi que d’autres frais frais de retard. Paiements et avocats en cas de défaut.

Brooks a signé de son plein gré.

« J’ai accepté à cause de la situation dans laquelle je me trouvais », a-t-il déclaré. « Je n’avais pas d’autre choix que de le prendre car j’étais déjà endetté. »

Il dit que son objectif était de rebâtir son crédit, puis d’aller dans une banque et d’obtenir une marge de crédit à un taux d’intérêt plus bas.

Brooks dit qu’il n’a effectué que des paiements d’intérêts d’environ 1 700 $ via la déduction préautorisée tous les mois pendant deux ans sans incident et affirme que Morex ne l’a appelé qu’en juin 2021 – deux ans après l’accord initial – pour renouveler l’hypothèque.

Il a signé un accord de renouvellement d’hypothèque ce mois-là, qui comprenait 16 000 $ de frais de renouvellement pour 2020 et 2021 à payer d’avance. Lorsque Brooks n’a pas pu payer ce montant en une seule fois, il a déclaré que la société avait cessé d’accepter ses paiements mensuels en juillet 2021 et avait refusé d’encaisser les chèques qu’il avait soumis plus tard.

Morex Capital a entamé une procédure d’autorisation de vente en janvier, cherchant à prendre le contrôle de la maison et à expulser Brooks, selon une déclaration de poursuite déposée devant le tribunal de Newmarket.

Dans l’allégation, Morex allègue que Brooks a fait défaut et devait 248 950,44 $ – un montant qui comprend le principal de l’hypothèque, les intérêts, les paiements manqués, les frais de retard, les frais juridiques et une foule d’autres frais. Cela s’ajoute aux 40 800 $ que Brooks a déjà payés en intérêts.

Après que CBC News ait contacté Morex Capital, l’avocat de la société a contesté les allégations de Brook comme étant inexactes, mais n’a pas donné de détails lorsqu’on lui a demandé les détails. Dans une déclaration ultérieure, l’avocat a déclaré que Morex ne chercherait plus à obtenir le pouvoir de vendre.

« Indépendamment du fond de l’affaire en faveur de Morex, Morex s’engage à travailler avec M. Brooks (et avec tous les emprunteurs) pour éviter de vendre des actions d’autorité et fera tout ce qui est en son pouvoir pour aider les emprunteurs à conserver leurs maisons », Diamond & a écrit Daryl Singer de Diamond.

« Pas une hypothèque ordinaire’

Les avocats immobiliers de Toronto Audrey Loeb et Jonathan Miller de Shibley Righton LLP ont pris le cas de Brooks à titre gracieux. Ils disent que certaines conditions hypothécaires, comment l’accord s’est déroulé et les interactions de Brooks avec Murex soulèvent un certain nombre de questions.

« Ce n’est pas une hypothèque ordinaire », a déclaré Loeb. « C’est une hypothèque qui est utilisée dans des circonstances inhabituelles où quelqu’un est exploité, je pense. »

Tout d’abord, Brooks affirme que Morex l’a référé à un avocat pour lui fournir une représentation juridique indépendante lors de la signature de l’hypothèque.

« Lorsque vous obtenez… des conseils juridiques indépendants, c’est ce qui se passe [Brooks] « Il devait être un emprunteur, il aurait dû consulter un avocat qui n’a absolument aucun lien avec Murex. Et si vous obtenez des références de Morex, je veux dire que vous avez un lien », a déclaré Loeb.

Deuxièmement, un formulaire de divulgation de l’emprunteur signé par Brooks au début de juin 2019 montre que le principal de l’hypothèque était à l’origine de 185 000 $. Il a été augmenté à 195 000 $, dit Brooks lorsqu’il est allé signer l’engagement au bureau du procureur le 27 juin, sans explication.

Troisièmement, les avocats de Brooks affirment que Morex Capital n’a pas expliqué pourquoi une personne qui a reçu 29 000 $ de produit hypothécaire avait droit à ce paiement.

Enfin, les avocats de Brooks soutiennent que bon nombre des frais que Murex dit que la ville de Brooks doit semblent prohibitifs, y compris les frais de renouvellement annuels de 8 000 $ et les frais juridiques.

« Dans la déclaration du procès, il y a une référence à 7 000 $ de frais juridiques, puis à des frais supplémentaires de 7 500 $, ce qui équivaut essentiellement à des frais pour avoir informé leur avocat que l’emprunteur a fait défaut », a déclaré Miller.

« Dans l’ensemble, il y a probablement trente ou quarante mille dollars d’argent qui s’accumulent ici, ce qui, à notre avis, est inapproprié. »

Brooks et ses avocats disent qu’ils ne renoncent pas au principal ou aux intérêts de l’hypothèque, mais cherchent à réduire le montant des frais en raison de quelque chose de plus gérable, tout en évitant une vente forcée de la maison.

« Je veux payer Murex pour qu’ils m’enlèvent », a déclaré Brooks. « Quand les gens vous versent de l’argent, vous les remboursez. Mais faisons-le de manière civile, sans que personne ne soit blessé. »

Les prêts alternatifs sont une industrie en pleine croissance

De plus en plus de Canadiens évitent les banques et les coopératives de crédit et recherchent des prêts hypothécaires auprès d’autres prêteurs au cours des dernières années. Dans le même temps, les investisseurs ont afflué vers l’industrie, espérant gagner de l’argent sur le marché immobilier où la valeur des propriétés avait explosé.

Selon Statistique Canada, la valeur des prêts hypothécaires non bancaires a plus que décuplé entre 2007 et 2018, passant de 8,5 milliards de dollars en 2007 à 86,7 milliards de dollars en 2018.

La majeure partie de cette croissance provient des sociétés de crédit hypothécaire (MFC), qui sont des institutions financières qui garantissent et vendent généralement des prêts hypothécaires assurés aux Big Six.

Les sociétés de microfinance sont soumises à bon nombre des mêmes réglementations que les banques, qui imposent des règles strictes sur qui peut prêter en fonction des revenus et de la cote de crédit.

Mais les sociétés d’investissement hypothécaire (MIC) comme Morex Capital, qui lève des fonds auprès d’investisseurs privés pour financer des prêts hypothécaires personnalisés, n’ont pas les mêmes restrictions de prêt. Ils ont tendance à offrir des prêts à court terme à taux d’intérêt plus élevés parce qu’ils prennent plus de risques en prêtant à des clients plus risqués.

Les pays à revenu intermédiaire ont également connu une croissance annuelle à deux chiffres en moyenne au cours des 10 dernières années.

Selon Statistique Canada, le total des actifs financiers des pays à revenu intermédiaire était de 32,3 milliards de dollars en 2020, contre 11,4 milliards de dollars en 2008.

Sur son site Web, Morex Capital se vante que les investisseurs ont reçu un rendement annuel de 9,35 % sur leur investissement depuis la création de la société en 2012.

Ron Butler, courtier en hypothèques chez Butler Mortgage et expert dans le domaine depuis 27 ans, affirme que les prêteurs alternatifs sont généralement tenus d’offrir un produit approprié aux clients qui recherchent un prêt hypothécaire.

« Vous devez connaître votre client, vous devez comprendre sa position, vous devez comprendre sa position relative dans le futur et vous devez planifier une solution qui fonctionne pour ce client », a déclaré Butler.

Les emprunteurs ont également la responsabilité de savoir quel type de prêt hypothécaire ils signent, dit Butler.

« Ils devraient magasiner, contacter plusieurs personnes, de nombreux courtiers en hypothèques … et obtenir leur propre avocat à l’avance qui pourra leur donner des conseils sur ce qu’il faut faire et ce qu’il faut rechercher », a déclaré Butler. « Le vrai problème qui existe aujourd’hui est que le public n’a pratiquement aucune connaissance du fonctionnement des hypothèques privées. »