mai 25, 2024

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C’est là qu’interviennent les HELOC. Dettes immobilières : hypothèques, défauts de paiement et saisies immobilières

C’est là qu’interviennent les HELOC. Dettes immobilières : hypothèques, défauts de paiement et saisies immobilières

Si les prêts hypothécaires résidentiels deviennent compliqués, les banques seront cette fois-ci en grande partie tirées d’affaire.

Écrit par Wolf Richter pour WOLF STREET.

Les soldes hypothécaires ont augmenté de 190 milliards de dollars, soit 1,6 % au premier trimestre par rapport au quatrième trimestre, et de 3,3 % sur un an, pour atteindre un niveau record de 12 400 milliards de dollars, selon le rapport sur la dette et le crédit des ménages de la Banque fédérale de réserve de New York. Les prêts immobiliers représentent 80 % de l’endettement total des ménages.

Mais les HELOC (lignes de crédit sur valeur domiciliaire) commencent à renaître de leurs cendres. Les soldes ont bondi de 4,4 % au cours du trimestre et de 10,9 % sur un an – plus en un instant.

En ce qui concerne les soldes hypothécaires, la hausse relativement faible de 3,3 % d’une année sur l’autre est le résultat de plusieurs facteurs agissant dans des directions différentes : les prix des maisons qui restent exorbitants et nécessitent des prêts hypothécaires plus importants ; Acheter des maisons existantes dépréciées ; Le volume des montages de prêts hypothécaires qui a diminué ; Même si les achats de logements neufs ont résisté, les prix ont chuté de 18 % et les acheteurs ont financé des logements neufs moins chers. Une grande partie des propriétaires avec des prêts hypothécaires à 3 % ne vendent pas et n’achètent pas, ils ne remboursent donc pas leur prêt hypothécaire à 3 % et ne contractent pas non plus de nouveaux prêts hypothécaires plus importants pour acheter des maisons plus chères :

Mais les soldes HELOC renaissent de leurs cendres.

Les soldes HELOC ont bondi de 16 milliards de dollars, soit 4,4 % au premier trimestre par rapport au quatrième trimestre, et de 10,9 % sur un an, pour atteindre 376 milliards de dollars. Malgré leur récente hausse, les soldes HELOC restent historiquement bas après 13 années de baisse continue.

Les HELOC sont un moyen pour les propriétaires de convertir leur argent enfoui dans leur maison en fonds utilisables. Mais pour obtenir leur propre argent, ils doivent payer des frais et des intérêts à Wall Street.

Les taux d’intérêt hypothécaires de 7 % ont rendu les refinancements par retrait d’argent – ​​qui refinancent l’hypothèque et retirent de l’argent à ce taux élevé – extrêmement coûteux, et le volume de refinancement s’est effondré. Un HELOC peut être assorti de taux d’intérêt de 9 %, ou autre, mais il ne s’applique qu’au montant tiré sur la marge de crédit, et non à l’hypothèque qui se poursuit à 3 %.

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Les hypothèques de deuxième rang fonctionnent de la même manière qu’un HELOC, mais ont des paiements fixes sur une période définie. C’est également un moyen coûteux pour les propriétaires de convertir leur argent enfoui dans leur maison en espèces utilisables là où Wall Street exigera une livre de sa propre chair.

La dette HELOC représente encore une petite partie de la dette immobilière, ne représentant que 3,0 % du total des soldes hypothécaires au premier trimestre, après avoir à peine augmenté par rapport au plus bas historique de 2,8 % au troisième trimestre 2022. Il était une fois de 2005 à 2012. , la dette HELOC s’élevait à 7 à 8 % des soldes hypothécaires :

Le fardeau de la dette hypothécaire.

Pour mesurer le fardeau de la dette hypothécaire sur les ménages, nous pouvons comparer les soldes hypothécaires au revenu disponible, c’est-à-dire la part de leur revenu total qu’il reste aux ménages, après charges sociales et cotisations de sécurité sociale, pour faire face à leurs coûts de vie et au service de leurs dépenses. dette.

Le revenu disponible est le revenu de toutes sources, mais pas les gains en capital (salaires, intérêts, dividendes, loyers, revenus agricoles, revenus des petites entreprises, paiements de transfert du gouvernement, etc.), moins les impôts et les cotisations de sécurité sociale. Le revenu disponible a augmenté (données du Bureau of Economic Analysis) :

  • Trimestriel : +1,1%
  • YoY: +4,3%
  • Depuis 2019 : +26,7%.

Le ratio des soldes hypothécaires au revenu disponible est resté à peu près constant au cours des quatre derniers trimestres, à environ 60 %. Remarquez comment le ratio diminue en 2022 et au premier trimestre 2023, à mesure que les salaires augmentent. Récemment, la croissance des salaires a ralenti et le ratio s’est stabilisé près de niveaux historiquement bas :

Les impayés ne sont pas encore normalisés.

Passage à la déviation : Les soldes hypothécaires en souffrance depuis 30 jours ou plus ont atteint 3,2 % du total des soldes – ce qui reste inférieur à tout moment avant la pandémie (ligne rouge dans le graphique ci-dessous).

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Les soldes HELOC en souffrance depuis 30 jours ou plus ont augmenté à 2,1 % (ligne bleue).

Déviation grave : Les soldes hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus ont augmenté à 0,6 %, contre 1,0 % et plus avant la pandémie (ligne rouge dans le graphique ci-dessous).

Les soldes HELOC en souffrance depuis 90 jours ou plus sont tombés à 0,5 %, le niveau le plus bas depuis 2006 (ligne bleue).

Les saisies à la manière d’une poêle à frire post-pandémique.

Pendant la pandémie, avec les saisies hypothécaires et les saisies immobilières, le nombre de consommateurs saisis est tombé à presque zéro. Ils ont augmenté depuis, mais restent bien en deçà des creux des périodes fastes précédant la pandémie.

Au premier trimestre, 44 200 consommateurs ont été saisis, contre 65 000 à 90 000 entre 2017 et 2019. En d’autres termes, ils ne sont pas encore revenus à la normale. Le modèle Pan post-pandémique est également apparu dans un certain nombre d’autres données :

La saisie ne sera pas un problème jusqu’à ce que…

…Les prix de l’immobilier chutent et les gens perdent leur emploi. C’est la version courte.

Les propriétaires qui ont acheté leur maison il y a plus de deux ans et n’ont pas remis d’argent ont une grande valeur nette sur leur maison alors que les prix de l’immobilier augmentent jusqu’à la mi-2022. Mais les nouveaux acheteurs peuvent se retrouver assez rapidement en difficulté.

Si un propriétaire disposant d’une grande valeur nette ne peut pas effectuer ses versements hypothécaires parce qu’il a perdu son emploi ou a eu une urgence médicale, il peut vendre la maison et rembourser l’hypothèque avec le produit de la vente tout en conservant un peu d’argent.

Si les taux de chômage augmentent et qu’un million de propriétaires ne sont plus en mesure de payer leurs mensualités sur une année complète, ils pourront vendre leur maison, rembourser leur hypothèque et poursuivre leur vie.

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Le problème survient lorsque les prix de l’immobilier chutent à leurs plus bas niveaux depuis plusieurs années et qu’une part plus importante des propriétaires se retrouve soudainement sous l’eau. Être sous l’eau pour un propriétaire n’est pas grave tant qu’il n’a pas à vendre. Ils restent coincés, arrêtent de regarder Zillow tous les jours et la vie continue.

Mais s’ils le sont Possède Pour vendre, ça devient compliqué. Si beaucoup de gens perdent leur emploi, ne peuvent plus effectuer leurs versements hypothécaires et doivent vendre, cela devient un peu compliqué car cela fait baisser encore plus les prix. Le résultat serait que les logements deviendraient plus nombreux sur le marché et plus abordables à l’achat, ce qui serait bien accueilli par de nombreuses personnes et résoudrait la crise.

Les banques sont cette fois largement tirées d’affaire.

Ce chaos frappera principalement les contribuables, qui supportent désormais la grande majorité des prêts hypothécaires, et non les banques. L’exception concerne les HELOC ; Le gouvernement ne les a pas encore pris sous son aile. Mais les soldes HELOC sont encore faibles.

Les banques ont relativement peu de prêts hypothécaires dans leurs livres ; Ils en vendent la majeure partie à des agences gouvernementales, qui les transfèrent à Mohammed ben Salmane, soutenu par le gouvernement, et les revendent à des investisseurs. Le manque d’exposition des banques à l’essentiel des prêts hypothécaires est l’un des changements fondamentaux depuis la crise des subprimes. Ainsi, cette fois, la Fed peut laisser le marché immobilier faire son travail sans avoir à craindre que le système financier ne s’effondre sous le poids de l’effondrement des prêts hypothécaires à risque. Le système financier peut être perturbé par d’autres problèmes, mais pas par les prêts hypothécaires résidentiels.

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